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最终，丹科公寓在经历了风光、追捧、质疑、暴雷、***之后，走上了退市之路。
去年疫情大规模爆发前夕，丹科公寓登陆纽交所，股票代码“DNK”，成为2020年首家成功上市的中概股。按照发行价计算，承销商行使超额配售权后，丹科公寓募集资金总额超过1.49亿美元，市值达到27.4亿美元。
但仅仅过了400多天，丹科公寓的股价就停留在2.37美元/股，总市值蒸发超过80%，只剩下4.33亿美元，甚至还没等他交出第二份年报。
蛋壳不得不退市
上市当天是丹科公寓最闪亮的时刻，但此后，丹科公寓虽然规模不断扩大，却逐渐将自己推向了破产的边缘。
根据丹科公寓公布的数据，截至2019年9月30日，丹科公寓已进入北京、深圳、上海、杭州等13个市场，总房源406746间，比成立第一年增长166倍，2015年至2018年三年复合增长率高达360%。
同样增长迅速的还有丹科公寓的亏损。财报显示，2017年、2018年和2019年，丹科公寓净亏损分别为2.72亿元、13.69亿元和34.37亿元，有息负债也从2017年的9.37亿元增长至2019年的52.23亿元，年复合增长率为229%。
但连年亏损并不是丹科公寓最终退市的最根本原因，其自身的商业模式才是最根本的原因。
丹科公寓采用“AG付低”、“长期收益付短”的运营模式。租给房东的租金会高一些，因为要抢房，但是为了吸引租客，就要降低自己的租金。此外，统一的房屋装修费用也会给丹科公寓带来不小的资金压力。
这种模式也被其他长租公寓平台采用。为了盘活资金，这些平台几乎都会选择通过更大的优惠政策，以年付的方式吸引租客支付租金，而不是每月向房东支付租金，利用时间差盘活资金链，扩大自身规模。
按照这种模式，随着规模的扩大，丹科公寓可以获得长期的造血能力，但是有限的房源数量使得丹科公寓的这种模式难以持久。长租公寓一般在一二线城市，但这些地区的房源供应非常紧张，限制了这种模式的长期发展。
被“拒绝”的蛋壳
如此一来，丹科公寓短短400多天就从神坛跌落也就不足为奇了，退市现状已成定局。但走在退市路上的丹科公寓，还是会造成很多不良影响，引来多方“反感”。
首先自然是来自房东和租客层面的不满。对于房东和租客来说，自从丹科公寓的第一场雷雨之后，没有一天他们的心不被冻住。房东拿不到房租，租客拿不回房租，但***和打官司一拖再拖，很难有结果。房东和房客的愤怒只能越积越多。
第二家是和丹科公寓合作的银行。因为大部分租客很难一次性支付这么多租金，所以丹科公寓会鼓励租客使用合作方微众银行的租金贷款来垫付租金，让丹科公寓在短时间内获得更多资金。
根据丹科公寓历年财务报告，2017年和2018年，丹科公寓通过租房贷款模式的租金预付款分别占总租金收入的90%和88%。2017年至2019年间，丹科公寓选择房租贷的租客比例分别为91.3%、75.8%和65.9%。
但风波过后，被驱逐的租客自然不想继续还贷，微众银行的处境非常尴尬。尽管微众银行后来表示，租客所欠的房租贷款将由丹科公寓偿还，但深陷亏损的蛋壳同样难以支撑这一高昂的贷款成本。
最后，长租公寓行业的其他从业者。丹客公寓在雷雨过后的退市，成为长租公寓行业的一记警钟，也让外界对长租公寓产生了警觉。至于同样采用丹客公寓模式的长租公寓平台，能否继续获得消费者、市场和投资人的信任，也成为了一个大问题。
“蛋壳”谁不想被拖累
无论是***困难还是退市的“蛋壳难民”，丹科公寓已经成为整个行业的失败典范。自然，这也给其他长租公寓玩家带来了很大的负面影响，甚至影响了自身的稳定发展。但是，这些从业者并不想被丹科公寓拖累。
比如首推长租公寓的清客公寓，就像丹客公寓一样深陷连年亏损的泥潭。清客公寓2020年年报显示，截至2020年9月30日，清客公寓累计亏损已达38.1亿元，一发不可收拾。
而且清客公寓也因为类似“AG低出”的经营模式，在租金贷款和***的压力下生存。因此，清客公寓为了摆脱现状，正在逐步向更轻的服务商转型，让业务更加多元化，从而探索更大的成长空间空。
比如经常因为租客投诉而被动。虽然自身发展受到了舆论压力的制约，但扩张的步伐从未停止。
不久前，自如宣布将自有豪宅业务与住宅公寓服务商“漫舍”战略合并，准备实现分散式公寓、集中式公寓、大型租赁社区、高端豪华公寓、短租市场等多个领域的各类租赁产品覆盖。，试图通过多元化的业务布局来保证我的长远发展。
也有一些长租公寓品牌表现不错，依靠背后的地产巨头为自身发展消除影响。如年报显示，2020年万科租赁业务收入为25.4亿元，同比增长72.33%。2020年新增泊位3.3万个，总泊位数14.24万个。
此外，根据龙湖2020年年报，其长租公寓品牌冠寓2020年收入18.12亿元，同比增长54.13%，首次实现盈利。而且，冠宇2020年新开公寓1.5万套，累计开盘超过9万套，整体出租率达到88.5%。
蛋壳没机会，长租公寓有。
不难看出，无论是退市中的蛋壳，还是危中求变、自由自在的绿客，甚至是背靠大树好乘凉的泊岸冠寓，它们的发展和现状都说明，要想在长租公寓领域走得顺畅，从业者深厚的内功是必不可少的。
丹客公寓的退市是一个教训，也是给整个长租公寓敲响的警钟。虽然使用“低付AG”的商业模式和“短付长收”的资本运作手段，可以帮助平台在短时间内取得规模上的突破，但这种如履薄冰的商业模式并不是一个可以长期依赖的方法，稳健而长期的盈利模式才是最终胜利的关键。
现在，退市程序的启动，也意味着丹科公寓未来的机会渺茫，但并不意味着整个长租公寓领域没有机会。
因为目前的社会现状和年轻人对住房的需求，长租公寓在可预见的未来有着相对稳定的发展前景。此外，据《2020中国青年租房生活蓝皮书》显示，超过60%的90后、00后消费者在租房时首选长租机构，年轻群体的进入也保证了整个行业新鲜血液的注入。
而且可以预见，之前长租公寓的市场会很平静，资本方也会。整个行业将会迎来一个更平静更健康的发展节奏，未来会有更大的想象空间空。但是，丹科公寓的身影已经不见了。
文/刘匡微信官方账号，ID:Liu quan 110
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