微博里有一个“丹客公寓”的话题。目前有10.2亿次阅读，36.1万次讨论。一群自称“蛋壳难民”的网友带来话题#蛋壳今天还钱了吗？#，截图你的房租，声讨退钱。
回到去年冬天，很多北上广的年轻人被房东赶出家门，流落街头。他们不明白，自己明明交了季度甚至年租金，却被房东“踢出去”。对于刚毕业的年轻人来说，这个房租可不是一笔小数目。
楼主也很无奈。他们已经好几个月没有收到蛋壳的钱了，所以不得不发出驱逐令。
1.风口繁荣，行业扭曲
2005年，高静从北京交通大学毕业，做了十年的劳动者。先后在People.com、百度、好乐买、Nuomi.com工作。
他在糯米网的时候和CEO德里克成了好朋友。2014年，Nuomi.com被百度收购。Derek拿了钱走了，去LinkedIn中国做总裁。同时，他还联系了高静，打算给他一笔投资，支持他创业。
德里克(男名)
2015年1月，高静用德里克投资的150万元和自己的100万元成立了丹科公寓。4个月后，我获得了数千万元的融资。
有了这笔钱，高静开始在北京跑房子。当时链家的自由度从2011年开始已经发展到一定规模。蛋壳作为一个蛋形的东西，不怕被对手活活吃掉吗？但高静并不害怕。他觉得长租公寓这个行业才刚刚起步，想要垄断不是那么容易的。只要他敢打，知道怎么打，总有赢的可能。
高安
那么，这场仗怎么打？一个是建立一个数据系统，你拿房间的时候形成一个数据点，你租出去的时候形成另一个数据点。有的开始做长租公寓的品牌，不敢拿房子或者扩大规模，怕租不出去，赔钱。
但是，如果有这样的数据系统，蛋壳拿的房子越多，业务数据越丰富，对未来房价和租金价格的把握越准确，那么人们拿房子的时候就会越大胆，就能抓住市场机会。
另一个是要快。尤其对于长租公寓行业来说，由于其重资产和明显的规模效应，抢占市场显得尤为重要。
所谓规模效应，就是规模越大，平均成本越低。只有房子数量上去了，经营规模上去了，公司的营销、服务、装修、客服等成本才能分摊。只有降低平均成本，放大利润空间空，公司才能不遗余力地提高服务质量，建立长期的核心竞争优势。
2015年以后，长租公寓行业，如You+、青客、蘑菇、魔方、优客逸家，都在苦苦融资，都在苦苦跑得比谁都快。自然，在追求发展速度的同时，蛋壳也染上了这个行业的通病，那就是“AG低”。
所谓“低AG”，就是公司高价从房东手中租下房子，然后低价转租。为了抢占更多的房子，整个行业都在这么做。但是公司真的不能做亏本生意。失去的差价又会从哪里回来？
一是锁定租金。从公司房东手里拿房子的时候，租期一般会比较长，租金锁定三五年。但是转租的时候，租约一般是一年签一次。
还有一种是“长期支付，短期支付”。租金是按年向公司租户收取的，但按季度或按月支付给房东。结果我打了个时间差，把钱留在了自己的池子里，相当于一笔巨额无息贷款。
“长付短付”的模式别出心裁，但并不是所有租客都能负担得起年租金，尤其是刚毕业的大学生。于是有人想到了“房租贷”！与金融机构合作，租户通过贷款支付一年的租金，然后每月还贷。
但是，租金贷款让公寓盈利，让金融机构盈利，却把所有风险留给租客。
如果租客定期支付公寓租金，就是在履行与公寓的租赁合同。如果公寓违约，租客有权终止合同。换句话说，你不用再付房租了。
但如果租客定期向金融机构还贷，就不是租房合同，而是借款合同。
这两个合同在法律上没有关系，一个合同的地位不会影响另一个合同的地位。如果公寓违约，租客要和公寓解约，是应该赔偿的。但是，你签的贷款合同，每个月都要还。
2.热潮退去，消极情绪仍在继续。
快速扩张和抢占市场，让蛋壳烧钱的速度远远快于融资，资金流压力巨大。
根据其招股说明书，收回每套新房的成本需要12至20个月。不可避免的，还玩了“长付短付”和房租贷款的把戏，拿了大量代扣的房租去收新房。
这些资金相当于租客付给房东的钱，只是短期存放在蛋壳里，蛋壳却用于长期投资。这不仅仅是挪用的问题，还有期限错配和长期投资的风险。就像饿了吃***，渴了喝农药一样，撑不了多久。
从2018年开始，盲目求速的后遗症开始显现。
当年8月31日，一篇文章横扫各大网络媒体头条。阿里的一个员工，当年1月入职前做过全面体检。当时没什么问题，各项指标正常。5月，他住在杭州一个舒适的房间里。住了两个月后，他感到身体不适。他去北京一家医院检查，发现自己患了白血病。几天后他就去世了。
家属们自然把矛头指向了子游，不仅发表公开文章声讨，还向***提起了赔偿诉讼，认为子游房间甲醛超标是亲人英年早逝的罪魁祸首。
这次事故给长租公寓行业带来了一场大地震。以前公司为了加快回款，把之前没装修多久的房子上架出租。现在出了问题，市场趋势变了，就不敢这么鲁莽了。
此外，一些地方租金开始企稳，限制了年租金涨幅，长租公寓的利润空被进一步压缩。一直拿着钱刚冲进来的资本，此刻也抬起头来，打算再观望一下。长租公寓行业的热度迅速消退。
资本一撤，风口没了，那些实力差的猪就倒了，摔成肉饼了。2018年下半年到2019年上半年，很多中小长租公寓品牌因为扩张慢、资金回笼慢而陷入危机。资本断裂、挤兑、转移和收购比比皆是。
在这次行业的小洗牌中，丹科公寓当然也受到了影响。一方面，它有意识地开始收缩租赁贷款的比例，从原来的90%降至2019年底的60%，以降低经营风险。另一方面，它也借此机会低价招募了几个管理不善的对手。
但在快速扩张期，蛋壳2017年至2019年共亏损51亿元。为了填补资金缺口，丹科公寓开始在市场上寻找资金。
2019年3月，丹科公寓融资5亿美元。10月，它筹集了2亿美元。12月与江苏昆山经济开发区达成合作，双方各出资6亿设立投资基金。2020年1月，在美国纽约证券交易所上市，融资1.5亿美元。
这时候丹科公寓已经意识到了自己的问题，开始调整策略，稳扎稳打，囤积**，积蓄力量。其2019年年报显示，随着业务规模的扩大，规模效应慢慢显现，净亏损率和EBITDA损失率均在收窄。
就在丹科公寓风光上市的时候，新冠肺炎疫情爆发了。
3.糟糕的时间，流行黑天鹅。
对于长租公寓行业来说，2020年是相当艰难的一年。很多中小品牌，在2018、2019年受到打击后，几乎空血槽。我以为我要脱困了，可以慢慢回血了。结果，新冠肺炎疫情爆发了。房子的空购买率提高，市场租金水平降低，很多企业资金链命悬一线。
丹科公寓也是如此。虽然按规模来说，它已经是行业内的佼佼者之一，而且刚上市不久，账户上还有一些现金，但新冠肺炎疫情的到来就像雪崩一样。
前几年盲目扩张，欠的债太多，所以一拿到十几亿，就得马不停蹄地花掉，看着全款也就四五个月。我该怎么办？公司有一个坏主意。
一是转嫁成本。在丹科公寓疫情的幌子下，房东要求租客免租，但暗地里他正确支付了租客的房租。很快它就被捅到了网上，网友们纷纷诅咒蛋壳丑。
本来丹科公寓是想冰释前嫌的。表面上他喊着一起克服困难。事实上，他偷偷泄露了房客支付的租金，以解决财务问题。这背叛了他。公司高管苦思冥想，头发都要变白了。最后，他们鼓起勇气伸手去拿郑的钱包。
2019年12月，丹科公寓与江苏昆山开发区合作，双方各出资6亿元设立投资基金。几个月后，蛋壳以借钱的名义将12亿元转到自己名下，甚至没有跟昆山政府打招呼。
正因为如此，丹客公寓CEO高敬在2020年6月被带走调查。丹科公寓的资金链危机也因此暴露在公众面前。
首席执行官被抓，公司首席运营官首席运营官被任命为临时首席执行官。然而，对于日益紧张的资金问题，谁也想不出有效的解决办法。该公司的基本面也影响了远至纽约证券交易所的公司的股价。当年，丹科公寓的发行价高达13.5美元/股，现在只有2.37美元/股。终于在10月，丹科公寓雷了。
4.十年回望:好生意更需要好市场。
回顾这种长租公寓的发展历史，问题出在哪里？为什么美国、德国、日本的长租公寓行业发展这么好，国内长租公寓品牌却频频爆棚？其实就是国情和市场的区别。
发达国家城市化发展早，年轻人租房率高。政府很早就开始对房屋租赁进行立法和监管，制度已经相当完善。公寓出租有规范的指标，租金涨跌有严格的控制政策，企业融资渠道丰富。
但在我国，大规模的城市化始于上世纪90年代末。面对各地大量新增居民，第一反应是卖地建新楼。于是，房屋出租的制度设计中出现了空白。
因为缺乏监管，传统租房市场千疮百孔，创业者开始推出长租公寓这样的新事物，希望能够改变。但由于缺乏监管，长租公寓行业野蛮生长。
在没有引导的情况下，资本的涌入让整个行业盲目扩张，融资手段的缺乏催生了畸形的创收模式。等到监管终于姗姗来迟，资本撤退了，企业独木难支，最终留下了一地鸡毛。
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