介绍
上次我解释了市场调研的概念和目的，但是在明确了市场调研的概念和目的之后，我们还是需要注意市场调研的开展和部署，因为市场调研也是一个系统工程！(如图2-1所示)
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在这里，我将只阐述几个重要的步骤:
一、项目市场调研目的
上面所说的市场调研的目的，是指作为项目开发的重要基础环节，必须达到的根本目标。具体到每个项目，由于区域、市场、形式、定位的不同，每个项目的需求也不同。所以市场调研的目的更具体，更有针对性。
不然最后会收集到很多数据，但是我们不知道哪些有用，哪些没用。更有可能是因为目标不明确，针对性不强，遗漏了很多必要的数据和信息。即使是非常专业的市场调研公司也很难避免这种现象，何况是非专业的市场调研团队？因此，要准确制定市场调研目标，必须把握两点:
【/s2/】一、土地研究中发现的最大价值点是否是市场的焦点或热点？
二、剧情研究中发现的最大难点会对项目产生什么样的影响？
在此基础上，确定本次市场调研的内容。总的来说，主要包括以下几个方面:
①政策对房地产环境的影响
②经济形势对购房者的信心支撑
③本市房地产发展的特点和趋势
④产品变化对市场的引导作用
⑤顾客购买心理分析
⑥客户决策过程研究
⑦顾客的生活习惯和生活文化对购买行为的影响
⑧市场竞争情况
⑨房地产竞争的焦点
⑩常规推广方式方法的效果分析
价格变化的动态规律
其次，问卷设置的严谨性至关重要
在市场调研中，问卷调查的信息量最大，参考价值最高，但同时，问卷调查也是最困难的。这就要求问卷的设置必须非常严谨。
一、问卷长度不宜过长，受访者回答问卷的时间最多不超过15分钟。因为问卷主要以街头拦截为主，没有人愿意长时间站在太阳下或者寒风中接受采访。
第二，问题本身要不含糊。如果你含糊其辞，被采访者就会稀里糊涂，回答也会很混乱。
第三，问题的陈述要通俗易懂，避免使用非常专业的词汇。太深奥，很多受访者可能答不上来，无异于做了一次无效的面试。
第四，控制敏感问题的数量，千万不要把敏感问题放在问卷的最前面，否则客户不会回答。
第五，题型选择尽量封闭。开放选项不仅增加了访问时间，也给后期的统计工作带来了困难。
第六，多选问题要突出，限制多选次数，否则后期统计结果会有偏差。
最重要的是，面试问题要符合市场调研的目的，否则收集的数据就没有意义(见表2-1)。
以上只是问卷调查的基本格式，不同的项目会有不同的问题。所以问卷的设计一定要严谨细致，否则在分析数据的时候，很有可能有些数据是可疑的，或者遗漏了一些问题，我们就要再做一次调查，既浪费时间又浪费成本。
三。踩盘的最终目的是对楼盘进行综合点评
当然，踩盘的基本目的是全面了解被调查楼盘的基本信息，如价格、配套、销售状况、空购买率、车位、物业管理费等。，一般可通过楼盘销售信息、目测、与业务员沟通等方式获取。只要你是一个有经验的踩者，采集数据的完整性和真实性一般都能得到保证。
但是仅仅进入这些材料是不够的，或者说这些基础材料很重要，但并不是踩盘的最终目的。最终目的是对被调查房地产的特征有一个定性的判断。所以踩盘后的综合点评才是考量一个踩手水平的标尺。
踩板的基本过程是:
1.观察
如果是新的报价，不要急着进销售中心。
首先
我们要站在外面，观察售楼部的建筑风格和档次，从而推断出项目的建筑风格和档次。
其次
，观察售楼部广场的环境和车位，从而判断广场的环境规划是否与售楼部的建筑风格一致，预测项目景观设计可能的风格特征；
同时
，从车位数量和来访车辆的档次，可以判断该楼盘的目标客户。
最后
，观察售楼部门前的保安形象，判断项目的物业管理水平。
感受
进入销售中心后，不要急着联系业务员。你首先要观察销售中心接待台的设置，背景板的设计，沙盘模型，展板、挂旗、植物等道具的布置，洽谈桌椅的摆放，来访客户和业务员的接待方式等。，并感受销售氛围是否足以引发来访客户的购房冲动，或者至少能够感染和影响来访客户。
交谈
不要假装是来买房的客户。都是干这行的，对方很容易看穿你的身份。只要你说你是来踩盘子的，一般业务员都会收到。因为大家都会踩对方的盘子，你今天帮我，我不确定明天会不会帮你。
另外，踩者不会买房？和别人交流的时候没有心理障碍。关键是要会问。不要老盯着别人的价格要折扣。最好问客户的来源，客户反映最多的问题，和竞争楼盘的直接对比等问题。
中企策略
专注于特色小镇、乡村振兴、乡村综合体的规划，是国内最早的“特色小镇”咨询服务机构之一。目前已有22个成功案例，均得到了当地政府和开发商的肯定。规划项目有:新疆戈壁小镇、清远大龙湖生态度假小镇、湖州七贤镇等。由陈领导的中国旗帜战略策划团队是目前中国最务实的专业团队。
触摸
进入样板间，不仅要看，还要用手摸，看装修质量。别被那些装饰迷惑了，你应该能看出来。如卧室间距、衣帽间设置、客厅与餐厅的关系、卫生间的大小、洁具的品牌、儿童房的面积、厨房的布局等。
踩盘时经常去的样板间。
步行
到了体验展区，不要只是看一眼，只是走一走，看看植物的搭配和层次，看看景观的造型，看看小摆件的材质，看看楼角、弯道、变压器箱等容易被忽视的地方的处理效果。
这些只是基本流程，很难避免遗漏什么。非专业还是要看踩盘后的综合点评。我在此列出对广东肇庆经济开发区“御景台花园”项目的一些综合评价，供大家参考。(完整版在我的专著
房地产六类
，感兴趣的朋友可以点击
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以上是我对市场调研基本流程的梳理和分析。如果读者朋友们有其他看法，请在评论区留言。
下一期我将重点分析研究方法，保证市场调研数据的真实性和科学性。欢迎有兴趣的读者关注我
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