众所周知，在过去的20年里，全国平均房价水平从不到2000元涨到了近万元，增长了5倍。当然，这只是全国的平均房价。如果要单看一二线城市，房价涨幅会更明显。比如像深圳上海这样的大中城市都是10倍以上。所以早买房的一般都是大赚一笔，甚至实现财务自由。当然，也正是因为如此，中国人在买房上投入了极大的热情，无论是投资客还是刚需家庭，在买房后都会一直盯着房价，期待房价能一直涨下去。
郁亮
但最近两三年，在严厉密集的调控下，一度高歌猛进的房价水平开始整体回归平稳。不仅如此，业内普遍预期，在房不炒的长期定位下，稳将成为房地产市场的长期主基调。比如，今年4月初，郁亮在万科2020年度业绩推进会上公开表示，四年来的楼市调控，让市场清楚地意识到政策的稳定性、一致性和坚定性。房地产行业的逻辑已经变了，已经不能赚大钱、快钱了。房子回归居住属性已经成为一个清晰明确的趋势。
那么，在这样的市场下，买房还会像以前一样只赚不亏吗？对于这个问题，目前业内的观点基本一致。以前由于价格涨幅比较高，基本可以掩盖房产的持有成本，买房不会有损失。但在房价长期保持稳定的条件下，资金成本、利息成本、折旧成本等。会逐渐显现出来。换句话说，一旦持有成本大于房价涨幅，就不是房价涨幅能赚钱了。那么问题来了，如果你选择贷款买房，五年后卖掉，房价会涨多少才不亏？我们来简单算一下这笔账。
举个例子，假设你买一套100平米的房子，购买时的单价是每平米20000元，那么总房价就是200万元。拿一笔30年的贷款，本息不变，5年后(五年)再把房子卖掉。首先，我们需要考虑一个情况。如果我们不买房，而是把这60万存银行，按照银行存单4%左右的利率计算，5年后可以得到60万* 4% * 5 = 12万左右。
其次，贷款买房，除了要付30%的首付，购房者还要面对利息成本和各种税费。具体来说，主要包括以下几项:
① 30%首付:200 * 30% = 60万
②贷款利息:按目前LPR+70bp = 5.35%计算，房贷利息约为:6241元* 12月*5年= 37万元。
③各种税费:契税(1.5% * 200万= 3万)、维修基金(120*100平米= 1.2万)、物业费(每平米2元*100平米*5年* 12月= 1.2万)等。，共计约5.4万元。
④装修费用:保守估计，大概需要10万左右。
综上所述，如果这套房子5年后出售，房子总成本约为:财务损失收益+购房款+贷款利息+税费+装修费= 12万+200万+37万+5.4万+10万= 2***.4万。同时也要考虑到，一旦买房，业主节省了大量的房租支出，那么按照每月2500元计算，可以节省的房租约为2500元* 12 * 5 = 15万元。所以最后买房的成本至少是249.4万。
从以上分析不难看出，这套房子如果5年后卖掉，房价要想“收支平衡”至少要达到24940元每平方米。也就是说，与5年前相比，房价每平方米需要上涨近5000元，在涨价期间至少需要达到25%空才能“盈亏平衡”。当然，这只是一个比较笼统的算法，还有很多其他零碎的支出没有统计在内，购房者可以作为参考，具体城市需要具体分析。
最后，还需要提醒购房者的是，随着房地产形势的变化，今日已经不同以往，现在买房，比房价涨跌还需要关注的是房子的流动性。公开数据显示，目前我国城镇人均住房面积已经达到了40平方米，早已告别了住房不足的时代，尤其是与20年前住房改革初期相比，房子更不再是稀缺品了。尤其是在楼市逐步分化的大环境下，对于人口不断流出，产业结构较落后的小城市来说，随着房子的金融属性进一步剥离，除了自住以外，这里的房子几乎没有其他潜力。因此，不管房价是上涨还是下跌，如果选错了城市，买错了楼盘，那么房子还有可能面临有价无市甚至卖不掉的局面，这些都是未来购房者需要留意的。
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