北京的张哥，在房地产行业摸爬滚打20年，深谙行业之道。我不想成为所谓的“专家”，我只需要20年的实践经验来帮你解答问题。

这个系列只是一个回忆，一个过去20年北京楼市的片段。只是一篇随笔，既没有映射现实，也没有预测未来。

无论你想到哪里，你的记忆一定有问题。欢迎批评。反正我是不会改的。让我们尽情享受吧。

一个

柯荣橄榄城是望京东著名的住宅区。之所以出名，是因为位置好，离Soho近，其他没什么太特别的。但就连很多在望京生活多年的人都不知道，这个小区的开发商是联想，大老板自然是柳传志。

去年写了一篇关于橄榄城的帖子，很简单，只说是联想开发的。结果发出去后，有几个人在最下面留言，都是骂联想为了钱不务正业，我也没搭理。结果没过多久，司马大公所知的爱国营销事件就发生了。这个帖子被翻出来，被骂的更厉害了。我直接删了。真的很无聊。

在我看来，无论联想是什么公司，首先是企业，然后才是运营和利润第一。至于爱国，如果大佬和股东积极参与当然是好的，但只要不背叛国家，强行让键盘英雄入宫就不值得了。

很多人本能的认为联想不应该做房地产，电脑制造是他们的老本行，不能忘本。但是华为做***还是做汽车呢？而且，任郑飞甚至拍着桌子怒吼，“华为永远不做定位器。”但他之所以这么说，是因为之前做定位器亏了N多亿年，不想做了，但后来看到了***的广阔市场。不再做那件事是愚蠢的。

汽车也是如此，但任多次信誓旦旦说“华为不做汽车”，但这不就是终点吗？

作为一个创业者，需要随时调整策略，不能改变的最终会被市场淘汰。所以任何企业做任何一种合法的产品都无可厚非。赢家是王子，输家是小偷。在商业领域，说话的永远是成绩，基本目标是活下去。

现在都说华为是民族企业，爱国企业，但在起步阶段，其实是靠卖外国产品起家的。和联想一样。当时中国技术实在落后，只好从事这种“买办”生意。之后，华为看到了交换机市场的巨大利润，于是转型为一家科工贸企业。

但这些历史都不能深挖，否则谁也说不清楚。要知道谁拥有电信订单，华为的销售目标是什么？那么，在华为还是一个名不见经传的小企业的时候，人家为什么给你订单？我们能更深入吗？

华为这几年被美国盯上，不遗余力打压。

事实上，华为早在20年前就预测到了今天，所以它想把自己“卖给”摩托罗拉。在互联网上搜索信息。有一张任穿着沙滩衫短裤和一个美国人在海边撒泼的照片。这个美国人属于摩托罗拉。只是后来对方人事调整，谈判负责人离职，没有成功。

任当时在接受采访时表示:以华为的发展方向，迟早要和美国对抗。与其到时候成为对手，不如现在把它卖给摩托罗拉，这样我们就可以戴上美国牛仔帽了。之后几万华为人和美国资本捆绑在一起，方便国际扩张。

所以，不要轻易给企业扣上各种帽子，因为企业家的策略是不断调整的。活着是别人的第一追求，别人是不同时期的策略和手段。

以这个房地产为例。我第一次知道华为也是在2005年左右。去深圳的时候听说分公司的一个土木工程师去了华为。我很不解，因为这是我印象中的一家科技公司。你为什么做房地产？

结果同事解释说，华为不是单纯的地产商，而是需要大量的土木工程师。首先，我们需要发展自己的园区、工厂和办公楼；第二，全国各地都有各种各样的基站工程，都需要土木工程师。它是土地财富之母，任何产业都必须依靠土地的开发利用。既然华为有这么大的工程量，成立自己的开发部门也很正常。不能什么都外包吗？不划算，也不好管理。

没过多久，华为就开发了第一个大型住宅项目——华为人居。当然，人家的主要销售对象是自己的员工。4/5000卖吧，比当时市场价便宜多了。但是这块地便宜，所以当时就说华为敢这么低价买给员工，因为地价成本才2000多，比正经开发商的利润还高。同时也稳定了公司员工，为当地创造了税收，一举三得。

二

事实上，联想的房地产业务和华为几乎同时起步，从自用的角度出发。有人说，联想最早的房地产业务是和孙宏斌在天津成立的“中科联想”。其实孙宏斌是被柳传志送进监狱的。大家都知道，柳传志出狱后给了他50万创业。这是民间借贷，可以理解为坐牢的补偿。

孙宏斌的第一家公司叫顺驰，其实是的谐音，英文名是Sun's Company，意思是这家公司和别人无关，是自己的。之后孙宏斌想进入开发市场，于是柳传志加入了中科集团，给了顺驰1000多万。三家公司合伙成立“中科联想”，专门从事开发。

其实这笔钱只是投资，联想和中科都没有参与运营。后来顺驰开发了天津香榭丽舍大街。没赚到钱但也没亏。它还了钱。

两家公司真正联合开发房地产将在2003年，也就是顺驰已经主导天津，准备在全国扩张的时候，双方共同成立了“顺驰柯荣”公司，然后在天津开发项目。但是已经晚了，这只是一个普通的项目投资，没多大关系。

联想的第一个商业地产项目是“金融中心”。听听这个名字，金融科技。这是联想的理想。几年前，柯荣着火了，我碰巧在附近吃饭。当我看到烟的时候，我很害怕，跑开了。

联想早期开发这些商业地产项目，就是因为利润高，风险低，但是需要巨大的资金投入，一般的小开发商玩不起。史玉柱的巨人大厦不是被资金拖垮的吗？因为操作难度大，风险和利润成正比。

不知道联想早期有哪些项目。我猜是深圳联想和大亚湾联想，除了北京的联想总部等写字楼。其他的我都不记得了。这在90年代就已经相当牛逼了，国内这种规模的房企很少。那些盖房子的开发商虽然很漂亮，但其实都是“狗咬尿泡空开心”。其实利润远不如商业地产。

三

荣智迪是联想的专业开发部门。我第一次接触他们是在他们刚成立的时候。我不知道为什么会顺道拜访。反正都是中关村地区的生意。

当时的负责人是联想“五大少帅”之一的陈，掌管着柳传志寄予厚望的房地产业务。可以说前途无量。但随后，2015年在孙宏斌手中被融创收购，陈从地产界消失。世界如此冷酷，一手好牌未必能赢。

当时，柯荣的办公环境不太像房地产公司。一个大房间一堆电脑整齐干净，员工温文尔雅，与一般房地产公司的叛逆风格大相径庭。从高管到员工，很多人都是从联想调过来的，所以有明显的文化气质。

我们找到了一个理工科的人。我忘了当时说的是什么业务，但是因为做了一段时间码农，就涉足了软件。我们都认为应该开发一个房地产管理系统来改变各种公司的混乱状态。反正聊天聊得挺投机的，真事也拖了，但肯定不是真事。没关系。

从那以后，他们基本上没有和柯荣联系过。后来他们参与了紫金长安的开发，并不是独立运营，而是和奥林地产的合作项目。土地属于奥林，开发是中关村建设、项目策划、营销、管理一体化。

然而，柯荣当时没有多少住房经验，处于摸着石头过河的阶段。这么好的地段，本来应该赚很多钱的，但是他们没有大肆炒作，没有按照常规的小步快跑的策略，也就是没有给自己留出足够的涨价筹码。

虽然价格不低，比周边贵了8800，但是一下子都卖完了。一天七个亿，看起来钱回的很快，但实际上利润还不是最好的，因为没有房子，就不可能抬高价格，赚取额外的价值利润。之后二期应该没问题，但应该和联想没关系。交易的是人家奥林。

不过房地产只是套路，联想总结经验的能力没问题，很快就能融会贯通。当时紫金长安的营销总监姓张，出身书香门第，是北大的美女学者。从联想的办公室开始，她就被视为融科智地的元老之一。后来，她成了一个营销女强人，管理着几千套别墅。

此役是橄榄城之后，陈认为球队练就了。按他的说法是“三年训练期结束”，可以直接上战场了。

四

柯荣橄榄城做得确实不错，充分体现了科技企业的认真态度。而且毕竟依托联想这个大款主，所有细节都做得很好。

当时发生在望京东，我也没多想。我们公司在望京也有项目。过去看了一下，感觉还算满意，但也不能说位置好。谁能想到会有今天的涨幅？

其实橄榄城的容积率并不低。应该接近3，也就是10万平方米以上的土地(包括地下)要建4/50万的房子。更何况他们选择的是板楼，对设计水平要求很高。

其实哪个塔楼更好，分什么产品都无所谓。如果是造型特别的大塔楼，那无论什么户型都很别扭。如果是带大户型的正规塔楼，塔楼和板楼差不多。还有一点，塔楼在建筑布局中占主导地位。也就是说，在同一块土地上，板楼的规划非常死板，一排排非常拥挤。塔可以做更多的园林设计，可以在布局上增加更多的变化。

而橄榄城用的是板楼，不好做，但是他们用的是高层板，层间距大，避免了拥挤的感觉。而且采用了进深较短的薄板来提高舒适度，这在当时的设计中并不多见。

是橄榄城联想团队第一个独立运营的住宅地产项目，在当年备受关注。主力出身太强，自带光环，科技基因，500强背景，让人觉得可信度很高。在紫金时期，他们不太会炒作，所以外界都知道开发商是联想。但在橄榄城时期，她变得成熟了，一个少女变成了***。你不找她，她会主动勾引你。

当时，橄榄城的项目总是郑志刚，一个自称“用IT精神做房地产”的科技人。我不知道它的精神是什么，但我认为每个说这话的人都应该被“踢”。但营销就是这样，脑袋越空越好，才能引起买家的联想。

橄榄城当年的物价就不用说了，不贵，比周边的国关还便宜。当时两个项目竞争，国风感觉有点土，但开发商是国企，有经验。橄榄城是一个创新，但虽然名气很大，毕竟是地产新手。

我第一次去橄榄城已经筋疲力尽了。我找不到，也不知道这个路标在哪里。后来跟着国风的指引，想想也挺好玩的。

五

为什么叫“橄榄城”？不知道，但是当时听了他们的销售谈，上来的第一句话就是“这个社会是橄榄型的”。

我没听后面的小姑娘说什么。我觉得这句话能把人带入“联想”。当时，中产阶级正在崛起。哪个农民工不想当中产？当然希望成为土豪。

北京第一个“中产阶级标准”出现在2000年以后，大概是2001年。在此之前，很少有关于中产阶级的讨论。这个标准是:30万房子+15万车+5万年薪。

我非常怀疑这个标准是天通苑创造的(回龙观是国企经营的，所以糊弄也没用)，因为当时在北京只能用30万买个不错的房子，2650平米，这显然是***户的标准补偿。然后就是车和年薪。当时15万元买不到什么好车。虽然当时5万的年薪不算低，但也只是个小白领，高不了多少。

我当时觉得中产标准至少要50万的房子，而且都得在南三环，北城7/8千。车无所谓，十几万就够了，但是年薪十万合适，再加上几十万的存款和理财，也算是中产了。

之后的标准很多，每年都要出一堆，但是都是嘘声，没有一个是靠谱的。比如橄榄城当年的房子，可以算是中产配置，一期5/6000，二期7/8000。三期最贵的也才1.2万。这些价格可以说是中产阶级可以接受的，尤其是第一期。100平的房子首付20多万，大部分白领没问题。

但是现在，11万元起，或者随便几千万。这个价格也算是中等了，不过说实话，有点太勉强了。毕竟北京的房产中位数在600万左右，翻了一倍到1200万，大部分家庭都买不起。

六

讲个小故事。前几天写的，没提哪个小区。事实上，那是橄榄城。

2015年，当时有个同事想在望京买房。刚听说有人介绍卖房子，橄榄城的两居室要600万。我建了一座桥，然后我们一起去看。房子不错，我也没废话就办了手续。连中介都没找，就派人帮我转了。

结果办手续当天就出事了。业主的妻子小刘出现了，坚决不卖房子，说不知道这件事。那天在现场哭的一塌糊涂，今天想起来都觉得揪心。

这时，小刘说出了实情。他把房子卖了，是因为在北京实在无聊，压力太大。这样一套房在北京留了十年，升值很好，想卖回老家。之前没跟老婆说是怕她不同意，想先演后演。

小刘的老婆还是很好的，但是后来她流着泪办了手续。后来我就没管这些事了。刚听说房子交付的时候很干净。小刘太太还写了三页说明书，包括窗帘怎么洗，洗衣机怎么保养。看得出来我真的很爱这栋房子。

后来去年朋友突然带着小刘来找我，让我挺疑惑的，以为是找我算账。结果是没有，但是小刘太太想回房，他们和现在的房主联系过几次，人家都不同意。所以让我来和你谈谈。没别的意思，就是看看。

为什么？房子都卖了好几年了，何必呢？结果小刘说他们不习惯回到老家和小城市，根本找不到合适的工作和创业项目。折腾了几年，他老婆，名校毕业，去酒店做前台，每个月才1000多。这太令人羞愧了。

后来他老婆在老家抑郁，他受不了了，就回了北京。当年卖房子的600万连开销都拿来老家买房了，还剩300万。橄榄城意味着他们买不回任何东西。再说他们也没资格买房，还得再忍一忍。

他老婆就是想回以前的家看看。没有别的意思，当然也不会对现有业主造成什么困扰。看了就放弃了。让我们继续奋斗，努力把房子买回来。

我没有同意，而且既然现有业主不同意，就算我告诉他们也没什么意义，谁也不想被这种复杂的事情打扰。就出了个主意，让中介找一个看一下同样的户型，大概就是一个意思。刘的妻子同意了，我请了一个中介带他们四处看看。后来听中介说，他老婆看房的时候眼泪止不住，把口罩都弄湿了！

小刘负责商务。我们公司前几天开了个会，把他给炒了。聊了几句，小刘明宪觉得累了。他快40岁了，比不上20多岁的人。他卖橄榄城的时候想的很好，有了这笔钱可以在家乡过上好日子。而且小城市的会议安排和北京相差甚远，以他的能力和经验，完全可以垄断。

事实上，这种生意只有在大城市才有市场。北京竞争激烈，小城市根本不需要。孩子出生后考察了小城市的教育，还不错。但他的妻子并不满意，她认为儿子将来会去北京等大城市。如果他们是在县城长大的，他们在北京吃过的苦还得从头再来一遍。所以他们回到北京，重新开始。

我不知道该说什么。北京真是一个自由的城市。一切似乎都很开放平等。但是这个房价真的不友好。他当年卖了600万，现在没有1200包括税费买不回来。

看似做得不错的中产阶级，其实是不会犯错的阶级。因为爬上去几乎是不可能的，而掉下来几乎是瞬间的。

七

橄榄城，橄榄形，不知道这个社会是不是这样，希望如此。

在过去的三年里，我看到了超过N个中产阶级衰落的案例。橄榄形的社会也许是运转最稳定的，比转不过来的金字塔要好。但是中产阶级的家庭可能不是很稳定。

仅供参考。

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