北京的张哥，在房地产行业摸爬滚打20年，深谙行业之道。我不想成为所谓的“专家”，我只需要20年的实践经验来帮你解答问题。
这个问题问了n多人，每次都是同一句话:房子是用来住的，先注重质量吧。如果质量好，一切都值得。如果质量不好，充其量只是表面价值。
一，
先说之前的共有产权房。
这是纯经济适用房，目标人群是低收入群体。主管的目标很明确:让这些人以相对较低的成本住进新房，满足他们的居住欲望。同时用自己有限的资金捆绑他们，让他们参与炒房，以免万一投资失败造成更大的麻烦。
所以这类房产的制度设计很完善，不仅要进行资质审查，而且购买后还有锁定期，让他们想炒就炒不了。然后关闭操作。以后要卖现金，要经过政府(共有人)的批准，按照批准的价格卖给同等购房资格的家庭。甚至这种房子连孩子都不能直接继承，继承人得有资格才能买。另外，买了合拍房就不能再买商品房了，否则就得退出。
也就是说，合拍房理论上完全堵住了购房者从房子中获利的所有渠道。买了这套房子，不仅不能拥有，连孩子都不能炒。这个房子里至少关了两三代人。完美，几乎等同于部分产权的公租房。
我觉得这种楼盘挺好的，绝对不炒，对维持楼市稳定起到了很大作用。本来可以对这种房子感兴趣的人，不适合投资。钱少，贪多，抗风险能力弱，当年美国之所以引发次贷危机，就是让这种人参与卖房，造成了很大的麻烦。
最好的办法就是锁定他们有限的资金，用余生甚至几代人的时间折腾这套房，既有经济贡献，又不添乱。
但是这种合拍房一开始很受欢迎，很多人毫无反应就冲进去抢房间，典型的想占便宜。后来有些人渐渐明白了，新项目也渐渐不好卖了。这不是一个好兆头，这说明了两种情况。一是钱少的资金几乎被套牢，力度增加不足；第二，钱多的人没有被套牢，更容易参与炒房，可能会造成更大的麻烦。然后呢？发明一种新型房地产，把钱绑起来就行了。
第二，
一种新型的合拍房出现了，不需要单独审查资质。有钱可以买，主要目标人群是那些比较有钱的家庭。
以海淀某项目为例，限价11万元，政府拥有20%产权，实际售价只有9万元。而且房屋交付后，不仅居住权属于个人，租金收入也完全属于个人。最重要的是，政府只拥有2万产权。就算以后房价涨到100万平，卖了房子也只给政府2万。
这种房产看起来很诱人，相当于政府拨款帮你买房，不参与分红。最适合钱多又想占便宜的人。
除了占政府的便宜，还可以占开发商的便宜。因为地价7万，常规来说，卖11万不亏就不错了。现在只卖9万，相当于开发商自掏腰包补贴了2万。很划算。连我都想买。便宜就不占王八蛋了。
但是，中国是一个历史悠久的文明，我们的祖先留下了一些古语。什么叫“便宜没好货，好货不便宜”，什么叫“一分钱一分货”，什么叫“贪小便宜吃大亏”。中国还有句古话:人见利不见害，鱼见饵不见钩。
但是，营销说得好:人家买的不是便宜，而是便宜。什么是营销？营销就是把不值钱的商品包装成值钱的，把他自己发明的想法植入他的脑袋，然后让他乖乖的把钱交出来。
很多人看起来很聪明，但是经不起廉价的诱惑。他们总是忘了一句话，“出事必有妖。”所以靠运气赢来的钱，往往是靠技巧输的。
第三，
首先，政府是不是很蠢？我不认为这很愚蠢。中国自古以来就是精英国家，都要经过层层科举才能进入统治圈。去年有近900万大学毕业生，其中200万参加了国考，竞争3万个公务员职位。可以说只有精英中的精英才能被录取。
这么多精英组成的团队，天天研究经济金融，土地规划，怎么控制房价。能让一群不知道房子的土豪舔毛，或者故意让他们舔毛，真是太神奇了。
请问:政府的钱从哪里来？这不是大风，是吗？不能都是随便印的。它来自财政，主要是税收，是所有纳税人的钱。政府收税的目的和责任是什么？是为了人民的利益，还是为了帮助一小撮买家发财？
要知道政府的资金每年都要审计。这是国有资产，不能随便丢，对吧？那就是2万平米，10万多平米就是20多亿。这么多钱就白白分配给了买房人，至少七八年甚至更长时间都不会产生任何收益。合适吗？
合适，因为它本身就是利润。记住，当地人不会亏本做生意，人们靠这个补贴财政收入。也就是说，卖地的时候，成本和一部分收益已经交了。这个所谓的2万元分配，其实是纯利润。
当然，我不知道土地的成本是多少。现在在售楼面价7.1万平米，容积率1.6，也就是楼面价10万多平米。***的时候没有给***户那么多钱吗？就算给10万，宅基地容积率最多0.5%，换算成5万。算了，没意义。反正没有人做亏本的生意。土地产权和整理，再加上资金成本，肯定不到7.1万平方米，人家就赚了。
请问现在有一套价值2万的共有产权。想从土地上拿，卖多少钱？7+2 = 90,000.有可能得到吗？不可能，根本不可能。
根据开发项目管理，11万元的项目，土地成本最好控制在6万元以内；超过7万元，基本就没有利润了。所以这块地如果不做成共管，政府还是收7万，最多再加一些，到最后7.5万。那就是一边最多5000，另一边最多2万。你会选择哪个？绝对是两万白。虽然要七八年甚至十几年才能拿到，但反正是纯利润。就趴在帐上。这还不算国有资产闲置和流失。
所以，表面上你看到了政府帮你拨款买房。其实人家一分钱没交，反而白白赚了两万。而这两万块钱，本来应该是你和开发商分摊的，一部分是他们建房的成本，一部分是他们的利润。虽然不能分享直接利润，但至少可以留下一些建筑配件。
四，
再问一句，开发商傻吗？
大家都觉得买房很傻，因为傻就不会算账，所以赚的盆满钵满。中国自古有句古话:卖的不是买的，骗的是不做的。商人最注重的是节操和慈善。马先生也说过:资本来到这个世界，每个毛孔里都有牛奶和蜂蜜。为了赔钱赚到钱，资本家们宁愿冒着被绞死的危险也要做慈善。
这不是很明显吗？7万元的土地成本只能卖9万元，而开发商卖11万元可能也没赚到钱。现在两万块钱白丢了，赔钱赚吆喝是肯定的。买房的人赚钱多，能让开发商死。
真的是这样吗？
首先，为什么开发商会接受这个条件？因为他们必须用时间换取金钱。如果是普通商品房，就需要雇佣大量的营销团队，花费至少5%的销售营销费用。而且至少需要一年的时间来蓄客，才能实现开业期回款。也就是说，开发商在支付了土地款之后，还要承担一年左右的资金成本，还要花费营销成本，至少在10%以上。
现在这个项目已经成为一种新型的公寓。虽然政府拿了2万股，但是房子好卖。相当于免费打广告，甚至可以在开盘时清算。那么开发商雇佣什么营销团队来搞促销活动呢？到时候雇几个保安维持秩序就行了，收银员直接收钱，什么都省了。
所以开发商虽然损失了利润，但是提前还了钱，省了钱。在这种情况下，他们只需要尽可能延长交割期，无息占用买家资金，也相当于他们的利润和财务利润。当你买房子的时候，你必须支付每月的付款。你应该一年就交房了，不会拖你两三年。谁让你贱的？那就等于付钱给承包商盖房子。如果你占了便宜，你就要付出代价。天下没有免费的午餐。
简单算一笔账，开发商的税是多少？一般来说，至少在20%左右，这是销售额。其中营业税及附加，以及印花税为8%。然后是土地增值税和所得税等。，根据项目不同至少在10%以上。所以20%是小谈，高的时候能达到30%。
新型共管项目售价90000元，扣除20%税后9 * 0.8 = 72000元。土地成本7万。即使没有利润，没有管理费，建设成本也要2000元。不可能？
没有别的办法，只能想办法减少缴税，不然就没钱盖房子了，肯定亏。他们会篡改建筑质量吗？我不这么认为。大牌开发商讲究诚信，最喜欢的就是赔钱做慈善，保质保量。
看旁边一个ode项目，国企开发商，会宣传与合同不符，故意诱导购房者付款，然后降低装修配置。而且这个合拍房的开发商是私企，信誉比较好，肯定会努力赔钱，买家也肯定能乘虚而入，大赚一笔。
五，
反正我觉得这种新型的合拍房挺好的。精准的瞄准了有钱人，而且是爱占小便宜的人。他们本来就不适合投资，而且不诚实。然后把他们的钱带进来也合适，也省得在市场上兴风作浪。只要交钱，至少一套能用七八年。当新房变成二手房，你就得乖乖的给政府让利。其实就是用自己的骨头绑自己的肉。
建筑质量没问题，表面上肯定没问题。充其量只是在质量和发行上减少了一些细节。没关系。反正你得让其他开发商活下去。如果不满意，可以***。只是检查一下。你敢吗？你愿意吗？如果人们得不到一些承诺或支持，估计他们是不敢这样做的。当然，你不会得到它。我们都是成年人了，应该坦诚相待。
所以，新型共产房挺好的，政府没挣到现钱，开发商也没挣钱甚至赔钱，那只有买房人能发大财了。恭喜恭喜，没事儿偷着乐。不过其实这种房就相当于当年的限价房、经适房、自住房等等，都是政府限价还分成，无非是换了个马甲。当年的天通苑也都是大户型豪宅，到今天都赚了。至于值不值的，自己心里知道。
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