在实践中，经常会有公司出租自己办公楼的一部分。那么，租赁期间产生的水电费应该如何向承租人收取呢？
实际操作中，往往有两种处理方式，一种是倒卖水电，一种是分摊。处理方式不同，税务处理和税负也不同，需要企业根据实际情况做出选择。
案例:自有办公楼部分出租。
B公司和A公司是增值税一般纳税人。B公司作为唯一承租人，从A公司租赁房屋作为办公场所。甲方负责房屋、配套设施及相关场地的维修、养护和管理。甲公司采用公用电表与乙公司分摊租赁合同期内发生的水电费用..
2019年8月，A公司取得自来水公司按3%税率开具的增值税专用**，价税合计10300元。其中自用水费含税6180元，承租人水费含税4120元。取得电力公司按13%税率开具的增值税专用**，价税合计22600元。其中自用电含税价格为13560元，承租人电含税价格为9040元。那么，A公司应该如何向B公司收取2019年8月写字楼产生的水电费？
方案一:按水电转售对待。
根据规定，增值税纳税人销售超出经营范围的公用事业，可以按照规定自行或者代开专用票。A公司根据水电转售情况向B公司收取相应的水电费用，并开具相应的增值税专用**。B公司会以此作为税前扣除凭证，进行相应处理。其中，甲公司按规定向乙公司收取的水费4120元应开具增值税专用**。同时，根据《中华人民共和国国家税务总局关于物业管理服务自来水费增值税的公告》(中华人民共和国国家税务总局公告2016年第54号)，甲公司向乙公司提供物业管理服务，扣除其对外自来水费后的余额可视为销售额，按照简易计税方法，按照3%的税率计算缴纳增值税。
此时，甲公司应作如下会计处理:
倒卖水时，根据取得的增值税专用**，按自用部分抵扣进项税额。
借:管理费等成本费用科目6000-增值税(进项税)300。
其他业务费用4120
信用:银行10300元。
应交税费-应交增值税(转出进项税)120
向B公司收取水费，并开具相应的增值税专用**。
借:银行存款4120
贷:其他业务收入4000元。
应交税费-简单计税120
根据扣除对外缴纳的自来水费后的余额差额，进行相应的账务处理。
借款:应交税费-简单计税120
贷:其他业务费用120
转售电力时，以取得的增值税专用**作为抵扣凭证，在自用部分当月按规定抵扣进项税额。
借:管理费用等成本费用科目12000。
其他业务费用8000
应交税费-应交增值税(进项税)2600元。
信用:银行22600元。
向B公司收取电费，并开具相应的增值税专用**。
借:银行9040
贷:其他业务收入8000元。
应交税费-应交增值税(销项税)1040
B公司取得公用事业增值税专用**，作为成本进行财务和税务处理。
缴纳水费并取得A公司开具的增值税专用**时，应按规定计算抵扣进项税额。
借:管理费用等费用4000。
应交税费-应交增值税(进项税)120
贷:银行存款4120元。
缴纳电费并取得电费专用**时，应按照规定计算抵扣进项税额。
借:管理费用等成本费用科目8000。
应交税费-应交增值税(进项税)1040
信用:银行存款9040元
方案二:通过分享来处理。
根据《中华人民共和国国家税务总局关于发布企业所得税税前扣除凭证管理办法的公告》(国家税务总局公告2018年第28号)，出租人采用分摊方式的，承租人应当使用出租人出具的其他外部凭证作为税前扣除凭证。其中，其他外部凭证包括但不限于出租方取得的缴纳水电费的**复印件、出租方出具的水电费拆分或确认单、出租方缴纳水电费的凭证、租金协议等。
甲公司通过分摊收取水电费，乙公司使用甲公司出具的其他对外凭证作为税前扣除凭证。此时，A公司按照收付实现制进行账务处理。
甲公司在代收代缴水费时，以取得的增值税专用**为凭证计算可抵扣的进项税额。
借:管理费用等成本费用科目6000。
应交税费-应交增值税(进项税)300元
其他应收款4120贷款:10300银行存款。
应交税费-应交增值税(转出进项税)120
向B公司收取水费，并提供其他外部证明。
借:银行存款4120
贷:其他应收款4120
代收代缴电费时，由A公司取得自用的增值税专用**抵扣进项税额。
借:管理费用等成本科目12000。
其他应收款9040
应交税费-应交增值税(进项税)2600元。
信用:银行22600元。
应交税费-应交增值税(转出进项税)1040
向B公司收取水费，并提供其他外部证明。
借:银行9040
贷:其他应收款9040
B公司使用A公司开具的其他外部凭证作为税前扣除凭证进行财务和税务处理。其中水费4120元、电费9040元可在企业所得税前扣除。此时，乙公司的会计处理如下:
其他取得水费的外部凭证不能抵扣进项税额。
借:管理费用及其他成本科目4120
贷:银行存款4120元。
其他电费支出的外部凭证不能抵扣进项税额。
借:管理费用及其他成本科目9040
信用:银行存款9040元
对比分析:哪个方案性价比更高？
在第一种方案中，如果承租人和出租人均为增值税一般纳税人，那么对于承租人来说，按规定取得增值税专用**，不仅可以作为企业所得税税前扣除凭证，还可以按规定抵扣增值税进项税额。承租人为《财政部国家税务总局海关总署关于深化增值税改革的公告》(财政部国家税务总局海关总署公告2019年第39号，以下简称39号公告)第七条规定的生产生活服务业一般纳税人的，也可享受增值税加计扣除政策。
对于出租方，其向承租方收取水费时，应开具增值税专用**，并按规定缴纳增值税。由于取得自来水公司开具的***，扣除外部自来水费后的余额可视为销售额，按照简易计税方法，按照3%的税率计算缴纳增值税。这种情况下，公司收取的电费收入需要按照规定计算缴纳增值税。由于已取得电力公司开具的增值税专用**，可按规定抵扣相应的进项税额，其增值税负担并未增加。而且，如果出租人是39号公告第七条规定的生产生活服务业一般纳税人，电费对应的进项税额也可以享受增值税加计扣除政策。
方案二，对于承租方，按规定取得的其他外部凭证只能作为企业所得税税前扣除凭证，不能据此抵扣增值税进项税额；对于出租方来说，向承租方提供其他外部凭证，只作为代承租方代收代缴水电费处理，不涉及增值税的相关处理。实践中，各地税务机关在将分割单作为企业所得税税前扣除凭证时，可能会有不同的执行口径，值得企业注意。
在实践中，企业应综合考虑增值税纳税人的类别、进项税能否抵扣等因素，选择最适合企业的方案。
来源:税务来来去去，郝老师说会计，陈老师税务08，会计学校。
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