房贷期限是越长越好还是越短越好？这对于大多数刚需人群来说是一道比较难的选择题，因为对于普通购房者来说，他们不是银行专家，也不会计算成本和利息。所以一般买房的时候，银行经理会给他们哪个的批文；或者亲戚朋友建议他们选哪个，他们就选哪个。
至于选择是对是错，没有办法判断，因为没有人有耐心和义务去详细的告诉买家成本和利息。
让我们言归正传。先说这个话题:30年和10年的房贷，哪个划算？银行经理:选错了免费8-30万！
1.如果是投资买房，贷款选择多少年比较合适？
楼市先给出答案。买房的投资者基本都是全款购买，不会用按揭贷款，因为买房贷款有几大弊端，手续复杂，利息成本大，周转时间慢，银行条件有限。众所周知，房地产市场瞬息万变。这个月房价上涨，下个月可能下跌，所以炒房者需要抓住房价上涨的机会卖出自己的房子。
我想问一下，炒房团想卖房的时候，银行手续一拖就是1-2个月，黄花菜都凉了。再者，投资买房强调成本最低，但存在贷款利息高的问题，直接抵消了房价上涨带来的升值溢价。目前房贷利率普遍在5%以上，加上交易费用和税费，估计成本高于7%。2022年全国平均房价将上涨-3%至3%，远不足以保本。所以不建议按揭贷款买房。
二、关于贷款方式，如何选择？
我们常说的贷款方式有两种，一种是等额本息，一种是平均资本。假设你想买一套150万的房子，首付50万，银行贷款100万。如果利率为5.88%，期限均为30年，则平均资本的利息总额将比等额本息的利息总额少25万元。如果有一字之差，总贷款成本就少了25万元，不是小数目。
贷款买房两种方式中，如何选择？文君给出的建议是，如果个人财务能力较强，可以选择利息较少的平均资本，如果个人财务能力较弱，建议选择等额本息。前者月供依次递减，前10年月供很高，后者月供很低且保持稳定。
第三，如果是刚需买房，多少年才是合适的期限？
房贷，除了贷款方式影响最终成本，贷款期限也影响利息成本。举个例子，你向朋友A借了100万，如果你能在3天内偿还，也许你的朋友A就不会付给你任何利息。但是，如果你3年只还一次债，那么你的朋友A很可能会收取几万元的利息。
贷款本金为人民币100万元，年利率为4.9%，我们分别计算10年期贷款和30年期贷款的成本差异如下:
1.贷款30年，30年总利息910616.19元(不算小数点91万元)，月供达到5307.27元，非常符合当下刚需购房人群的需求。月供5000元不算多，可以接受。
按揭贷款30年2、贷款10年，贷款期间的总利息为266,928.75元，月供10,557.74 元。比起贷款30年，10年的总利息少了接近70万元，但是弊端也很突出，那就是月供很高，超出1万元，这让很多刚需难以接受，2022年个税起征点是5000元，多数人很可能无力承担1万元的房贷债务，所以选择30年长期贷款的买房人居多数。贷款30年，贷款10年。借款期间利息总额为266，928.75元，月供10，557.74元。相比30年的贷款，10年的总利息少了近70万元，但弊端也很突出，就是月供很高，超过1万元，这让很多人很难接受刚需。2022年个税起征点5000元，大部分人大概都还不起1万元的房贷债务。所以选择30年长期贷款的买家大多是住的。
按揭贷款10年是不是意味着房贷期限越短越划算？非也，以上计算，仅仅是字面数字，我们不能忽视社会经济的实际情况带来的生活变化。先看看下边这个例子，这一份1989年2月20日的报纸：10年房贷是否意味着房贷期限越短越划算？不，以上计算只是字面数字。我们不能忽视社会经济实际情况给生活带来的变化。看看下面这个例子，1989年2月20日的一份报纸:
在这张报纸上，赫然写着几个大字。现在房价已经很高了，远远超过当时的收入水平，导致很多人几十年不吃不喝才买得起房子。和现在的基本情况差不多吗？几十年前就觉得房价太高了。2022年的今天，还是说房价太高，因为收入增长的同时，房价也在增加。
当时一个大学生月薪89元，如果在节俭的情况下能存下50元，如果我们有这个大学生的勇气，他会咬着牙买房，按揭30年，每个月还60元的“高额月供”，这远远超出了他个人的经济能力。30年后的2019年，这个买家还在还60元的高额房贷。
你想笑一点吗？
现在60块钱还叫巨款？是的，30年前我买房子的时候，60块钱占我月薪的80%以上，但现在60块钱相当于毛毛的雨，微不足道到我连一个披萨都买不到。假设30年前买家不堪压力，将房贷本息还给银行。那是不是相当于白白扔了几千万？
为什么会有这么搞笑的事？这实际上是M2增长的结果。
只要M2的增长率高于GDP的增长率，市场上的货币就会越来越多，货币的购买力就会越来越低，这样货币就不值钱了。M2 2017年为8.07%，2018年为8.1%，基本维持8%的平均水平。前10年，M2的增速始终在11%左右，2008年至2016年徘徊在11.3%-17.82%左右。虽然M2近年来增速有所放缓，但GDP增速放缓更为明显，M2仍高于GDP。
经济学家估计，如果把M2带来的货币贬值计算在内，那么30年的总利息910,616.19元其实就相当于10年的113,827.024元，相比10年等额本息的266,928.75元是不是便宜很多？直接省下接近10万元，当然了这节省的10万元在货币贬值中体现，并不是实实在在的现钱。
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