近日，杭州房地产新政出台，引发中介公司科控股(Ke Holdings Inc .)市值大跌。新政是房东可以在房管局的在线平台上自主挂牌出售房屋，并与客户进行交易。从字面上讲，客户今后进行二手房交易时，可以避开中介公司，直接与房东对接进行二手房交易。
从最近的新闻来看，这已经不是第一条关于房产中介盈利空的新闻了。前段时间，有媒体报道称，将对房产中介行业设置“红线”，这意味着今后房产中介收费将有“上限”。如果实施，对房产中介行业将是一个不小的打击，但该消息已被官方证伪。
在中国楼市见顶论的驱动下，二手房交易应该是一个不错的轨道，但现实却很骨感。科控股(Ke Holdings Inc .)盈利并不漂亮，市值已破，公司前景仍是未知数。
(图片来自Canva可绘)房产服务赛道黑马
说到科控股股份有限公司，就不得不提到链家。贝壳是2018年由链家孵化出来的，链家更古老，可谓见证了中国房地产的辉煌历史。2001年12月，链家在北京成立了第一家门店——甜水园，从此开始了自己的独霸之路。
有了规范的经营模式和良好的口碑，连锁店开始蒙着眼睛跑。【/S2/】2016年，链家已进驻京沪穗等28个城市和地区，全国直营店超8000家，经纪人近15万人。此外，链家致力于打造“房产字典”，收录多维度房源真实信息，包括全国160多个城市1.1亿套房源数据。
但是，这些都满足不了链家的步伐。2018年4月，链家宣布成立新平台——科控股有限公司..科控股公司的主要业务是二手房交易、新房交易以及房屋更新等其他新兴业务。链家和链家最明显的区别是，贝壳的平台属性更强，可以对接更多的外部合作，技术服务优势更明显。
虽然成立时间不长，但在连锁店的支持下，壳牌也取得了很大的业务拓展。
截至2020年12月30日，科控股(Ke Holdings Inc .)已进驻全国100多个城市，连接279个经纪品牌，拥有超过49.3万名经纪人和4.7万家经纪门店。
并取得了良好的市场表现。
其中，2018年末和2019年末，新房项目成交套数分别为3486套和7769套，分别占市场的9%和22%。2019年新房总交易额7476亿元，贝壳成为国内最大的新房销售平台。
提高效率的制度创新
在一个高度分散、竞争激烈的市场中，壳牌能在deus ex取得良好的市场表现，堪称商业领域的一匹黑马，并逐渐建立起品牌优势。
首先，链家重新建立了利润分成制度。
链家重置了经纪人的合作网络，改变了原来只有做交易的经纪人才能拿到佣金的模式，实现了只要在单笔交易中做出贡献就可以分佣金的新政策。
在这个网络中，有房屋录入人、房屋维修人、委托零配件人、房屋钥匙人、房屋调查人、客户过户介绍人、客户交易人等角色。合作网络中的经纪人最终可以通过任何一个环节的贡献获得利益。链内各门店的经纪人首先有跨店合作的动力。
其次，在连锁店内部跨店经纪人合作网络的基础上，科控股公司进一步创新，将其从原来的连锁店内部跨店合作扩展到全行业，实现了不同品牌中介之间的跨品牌合作，大大增加了平台上的房源数量和经销区域数量。
各个品牌经纪人之间的博弈变成了合作，平台和加盟商实现了共赢。
最后是标准化服务带来的口碑效应。
房地产中介行业一直是一个信息不畅、交易频率低、一次***易多的行业。这种行业属性让中介有足够的动机欺骗客户赚黑心钱。但链家自成立以来，一直秉承着服务好的理念，在混乱的中介市场中用真房吸引客户树立口碑，甚至一度有全国链家的称号。
行业问题是一个障碍。
虽然果壳通过努力经营获得了一些优势，但是行业的一些现实问题依然摆在果壳面前，成为了一座绕不过去的大山。
一方面，新房成交量越来越低。
经过20年的快速增长，2020年中国新房市场成交量从2014年的6.2万亿达到15.5万亿，年复合增长率达到16.5%。但预计未来增长势头将发生逆转，呈现-2.86%的年复合增长率下降趋势，2024年将降至13.8万亿。
另一方面是激烈的竞争格局。【/s2/】房地产中介服务行业进入门槛低，具有房地产的区域性特点。很多中介企业规模小，多在本地经营，只在单个城市有市场份额优势，导致整个行业集中度低，竞争激烈。据我爱我家2019年年报数据显示，市场上约70%的小微中介完成了50%以上的交易量，市场竞争格局分散。
最后，行业监管趋严。贝壳所在的房地产行业已经成为风口浪尖上的行业。在中央“房住不炒”的基调下，行业监管越来越严格，这种情况也开始涉及二手房市场。比如杭州出台的新政策，会对壳业务造成一定的干扰。
市场红利有助于增长
对于壳牌来说，虽然已经成为房产中介领域的头部公司，但挑战依然存在。不过也有一些红利可以支撑贝壳未来的发展。
首先，是持续增长的城市化率。2019年中国城市化率已达到60.6%，预计2030年将达到70%。“十四五”规划和《2035年远景目标纲要》提出，在“十四五”期间，“常住人口城镇化率提高到65%”，即将到来的城镇人口将导致更多的住房需求，进一步促进住房活动的增长。
第二，是存量时代二手房交易的加速。截至2019年12月13日，中国城市房地产市场发展到339亿平方米建筑面积的规模。随着人口向城镇迁移，城市土地供应有限，预计中国二手房买卖和租赁市场将快速增长。2014年中国二手房市场2.6万亿元，2019年达到6.7万亿元，年复合增长率20.8%。
第三，房产中介的重要性日益凸显。中国住房市场进入了稳定增长的新阶段，市场供求逐渐接近平衡，这就产生了对中介经纪服务的巨大需求。根据中***司的报告，2019年，中国通过中介机构出售和租赁的房屋总GTV为10.5万亿元，中介渗透率为47.1%。预计2024年GTV总量和普及率将分别达到19.1万亿元和62.2%。
总的来说，科控股(Ke Holdings Inc .)快速成长并成功上市，靠的是在二手房领域深耕多年的链家。然而，身处房地产行业的漩涡中，由于行业属性的问题，竞争和低效运行是不可避免的障碍。未来壳牌何去何从，还有待观察。
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