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买房卖房大军支撑了壳牌2020年的营收和净利润。

近日，房地产在线交易平台贝壳公司发布了2020年第四季度及全年财报。财报显示，壳牌2020年第四季度营收227亿元，同比增长57.6%。调整后净利润20亿元，同比增长4424.8%；2020年实现营收705亿元，同比增长53.2%，调整后净利润57亿元，同比增长245.4%。?

核心交易数据显示，2020年，科控股公司全年存量房业务交易总额(GTV)约1.94万亿元，同比增长约49.5%；全年实现新房业务GTV1.38万亿，同比增长85%；全年新兴业务GTV达到1761亿，同比增长113%。

毫无疑问，上市第一份年度财报营收和净利润双丰收，各项核心业务均保持高增长，巩固了贝壳“居住服务平台第一股”的地位。壳牌财报发布后，股价上涨9.75%，至65.30美元，最新市值769.7亿美元。

新房表现亮眼

贝壳的新变化:新房业务已经取代存量房业务成为贝壳的主要收入来源，而且比存量房业务更赚钱。

财报数据显示，2020年，贝壳存量房全年营业收入为人民币306亿元，同比增长24.4%。同期，贝壳新房营业收入同比增长87.1%，至379亿元人民币。也就是说，当新房业务的交易量低于存量房业务时，新房业务实现了营收的超车，新房业务的盈利能力更强。

事实上，新房业务是业绩“黑马”的迹象已经出现。

根据贝壳官方数据，公司新房交易服务收入从2018年的75亿元同比增长171.3%至2019年的203亿元，该收入的增长主要是由于新房交易量同比增长166%至7476亿元。现在2020年贝壳新房业务营收为379.4亿元，远高于存量房的305.6亿元，约占总营收的54%。

如果新房业务保持上市前的高增长率，超越存量房只是时间问题。而且，贝壳还将新房业务“培育”为新的增长点，不断开拓链家之外的新房交易渠道，增加新房业务的销售渠道，进而提升新房交易量。

财报数据显示，2020年，连锁店贡献的新房交易GTV同比增长37.2%，达到2767亿元，非连锁店及其他销售渠道完成的新房交易GTV同比增长102.7%，达到1.11万亿元。

对此，壳牌表示:“在满足客户需求、与更多开发者达成合作的同时，壳牌也在努力销售。2020年，新房床上用品在非***店等销售渠道的覆盖率将扩大到40%以上，新房床上用品全流程已成功上线。”

新房业务的增长带动了壳牌整体业务的增长。未来，在存量房和新房业务的双重驱动下，贝壳将长期保持盈利。然而，在营收增长的喜悦背后，拓展新业务带来的高成本问题逐渐凸显，降本增效成为壳牌的新使命。

运营成本高

在存量房业务和新房业务规模扩大的同时，贝壳新兴等业务也实现了增长。

财报数据显示，2020年，壳牌新兴及其他业务收入同比增长68.7%，至20亿元人民币(约合3亿美元)，2019年为12亿元人民币。壳牌解释称，增长的主要原因是围绕公司房地产交易服务的金融服务渗透水平提升，以及平***成的装修订单量增加。

事实上，随着阿里、JD.COM等电商巨头布局房地产业务，市场竞争加剧，壳业务规模扩大的背后，外部提成、内部提成、薪酬支出等成本也大幅增加。

财报数据显示，2020年，贝壳的运营成本同比增长54.3%，至536亿元人民币(约合82亿美元)，而2019年为347亿元人民币。

具体来看，2020年，贝壳非链连接经纪人及其他销售渠道佣金同比增长122.7%至248亿元人民币(约合38亿美元)，2019年为112亿元人民币；内部佣金和薪酬支出同比增长20.0%，至233亿元人民币(约合36亿美元)，2019年为194亿元人民币；其他成本同比增长109.8%至人民币22亿元(约3.4亿美元)，2019年为人民币11亿元，主要是股权激励费用增加。

与高额佣金支出相对应的是，壳平台券商数量激增。截至2020年12月31日，贝壳平台接入经纪人超过49万人，同比增长37.9%；互联券商门店数量超过4.69万家，同比增长25.1%。

高昂的佣金成本给壳牌带来了不小的经营压力。此前，壳牌在上海、深圳、广州、成都、郑州、重庆等城市将代理费上调至3%。代理费上调后，被指“垄断市场”，业绩和市场口碑两极分化。

据品质地产统计，柯控股公司关于黑猫的投诉多达585起；在21起投诉中，不少用户还投诉了科控股公司恶意泄露个人信息、服务***等问题；同时，知乎等社交平台也可以搜索到很多关于吐壳的投诉。

对此，果壳表示会积极整改。壳牌联合创始人兼首席执行官彭永东声称，2021年，壳牌将专注于五个领域:善待消费者，帮助服务提供商善待消费者，培育新业务，创造社会价值，加强技术在广阔市场机遇中的关键作用。

很多互联网案例告诉我们，在快速扩张的同时忽视服务质量的影响将是致命的。水能载舟，亦能覆舟。失去了用户的信任，就失去了存在的基础。贝壳扩张的时候，你也要保证服务水平和运营效率，树立良好的服务形象，实现降本增效。

继续努力数字化

受疫情影响，线下门店处于停摆阶段，直播卖房、VR看房等新方式大行其道，头部房企、房产中介数字化进程加快。

贝壳作为房产交易数字化的倡导者和引领者，在数字化需求爆发的时候，可以进一步收获数字化的果实。财报显示，2020年，科控股公司VR视频播放量为6600万；截至去年年底，科控股(Ke Holdings Inc房屋累计收藏量约为911万套，同比增长约181.1%。

随着各行各业都在追求数字化转型，房地产交易市场的数字化转型势在必行。

一方面，在直播、VR等技术的支持下，VR+AI装修、AR看房、直播买房成为现实，线上房产交易逐渐常态化。而且网上房源丰富，价格清晰透明，充分满足了消费者的个性化需求。另一方面，大数据和AI技术的成熟加速了企业数字化营销体系和全流程管理的建设，千人精准营销、用户数据智能监控管理等数字化手段优化了用户服务流程，提升了企业运营效率。

可以发现，传统的房地产开发商和天猫方浩、方浩精选等第三方平台也加快了数字化的步伐。克而瑞的数据显示，全口径销售榜前200强房企中，有143家房企重启或新上线了网上售楼处。其中，超过90%的百强房企推出了网上售楼处，达到92家，百强到200强之间的房企有51家。

壳牌增加了在R&D的投资，巩固了其数字实力。财报显示，2020年，壳牌的R&D费用大幅增长至24.78亿元人民币。至此，传统地产商、贝壳、天猫房源之间的***味越来越浓，房产服务市场竞争进入胶着状态。

总之，站在“连锁店”肩膀上的贝壳，在有利的市场环境下盈利，并不奇怪。然而，该服务一直受到批评，并被强敌包围。在成为房地产中介巨头的路上，壳牌仍然要面对很多问题。

文/刘匡微信官方账号，ID:Liu quan 110