上海哪个郊区最有潜力？
我是胡大爷，有多年上海房地产研究和投资经验。长期关注上海房产信息，熟悉购房政策，购房攻略，学区房信息。欢迎关注交流。
以下关于上海买房问题的回答，选自微信官方账号“胡大爷谈房子”粉丝提问:
问题:胡大爷您好，坐标是上海。你名下有一套自有住房，近期打算置换购买改善型住房。想知道上海哪个板块买了升值比较大的改善型房子空？
胡大爷:您好，板块的属性在一定程度上影响了板块内房屋的增值潜力。属性主要包括交通、高端/低端设施、高收入人群。对于置换型买家来说，更倾向于高端配套，高收入人群的属性。对比上海几大板块，建议考虑前滩板块。首先，前滩的配套优势是教育和交通，劣势是医疗不成熟，但高收入人群比例大。再看真正的板块，配套的教育、商业、医疗都不是特别吸引人，交通稍强，有复线路口。因为板块内没有成型产业，吸引不了高收入人群，所以未来发展还是要靠产业的引进。
许婧板块的问题和真如板块类似，未来发展还是要看有没有产业引进。大宁板块，高端配套在于它的大型商圈，教育，医疗，这些方面都还不错，交通也还不错，因为自身发展也有一部分高收入人群，注重改善的板块处于只是不划算不愿意改善的中间位置。
提问:胡大爷你好。目前你有两百多万现金可以作为首付。你打算投资房产，你会纯粹长期持有。目前已经有两套房没有房票了。如果选择在全国范围内募集资金，可以选择投资哪个城市？要不要在不限城市买房？
胡大爷:您好，考虑购房投资，资金和资质是两个重点，资金比资质更重要。很多人认为买房资格更重要，为了一张房票而投资不限城市是不明智的。不限区域的房子稀缺性不强，房价不动，投资价值不高。有了充足的资金，投资购房的选择和融资、购房资格都很容易解决。建议在广州、上海等一线城市建仓，以广州为先。相比其他一线城市，广州的房票相对容易获得。而且这个城市人口虹吸能力强，发展速度快，五到十年的长期投资会有可观的收益。
问题:胡大爷您好，我有一个儿子，正在上初中。考虑到他未来的升学之路，我觉得我得提前做一个教育规划。家里人都希望他自然读书。现在考虑在黄浦和静安中学之间选择。有什么更好的选择？
胡叔叔:您好，首先黄埔高中教育资源丰富，重点高中多，录取率高。黄埔的大同、格致、向明都很不错，但是性价比不是很高。而且黄埔中考***太多，导致录取线上涨，给原本在黄埔的学生造成了压力。随着中考改革，***减少，黄埔会重新获得优势。其次，静安高中人数多，录取率高。它的学校如西施、市北中学、华东模范学校都表现一般，而风华中学还不错。随着中学的改革，优质学生回归，西施和市北等学校可能会得到提升。第三，黄浦、静安的小学、初中以公办为主，民办资源一般。两区有些双学区很不错。一般来说，选择这两个区意味着竞争压力较小。为保证确定性，建议选择京郊学院附属学校。要让孩子感觉压力小，不建议选择闸北实验。同时需要注意的是，黄浦和静安的入学门槛并不低。买房详情请参考知识星球内部资料《百万买房的逻辑》。
问题:胡叔你好，你预算不多。你在徐汇工作，主要是自住，不想在远郊买新房。上下班通勤时间太长。不知道在房价高的徐汇是否值得买？
胡大爷:您好，徐汇滨江区，周边高档江景房，风景优美，生活配套齐全。从楼市整体数据来看，一线江景房不仅波动较大，而且老破低增，只是因为楼市的通胀和周边江景房的带动作用，才有小幅变化；但如果楼市下跌，首先受影响的是老破少年。对于江景房来说，江景、地段、产品是决定其楼盘价格的首要因素，而对于老小来说，地段优势是影响价格最明显的因素。陆家嘴地区的老破楼增幅较大，但对周边设施的依赖程度较高。而徐汇滨江地区，老破少，价格梯度明显，各板块差距大，整体配套相对一般。徐汇地区的老破楼不如陆家嘴地区，但随着位置的变化可能会有空房。
上海未来最具潜力的地区
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以下关于上海买房问题的回答，选自微信官方账号“胡大爷谈房子”粉丝提问:
问题:胡大爷您好，如果您准备在上海买房投资，预算在800-1000万左右。九大行星城市板块呢？这里买房有升值潜力吗？
胡大爷:你好，上海的潜力板块，特点是首先有大面积的空土地，其次是工业和住宅不能分离，要有合理的产住比。九大行星城就是这样一个新的潜力板块。规划板块中，将建设“九宫格”区域作为大型购物中心，居住用地与商业用地比例保持在40: 60。交通方面，板块内有地铁9号线、12号线，路面有中环路、外环线、沪闵高架。到达上海各大核心城市非常方便。在教育方面，该板块规划了3个快速教育网站。整体来看，九大行星城市板块的整体规划与前滩非常相似，并不都是照搬，也各有发展特色。目前板块内有一些著名的房地产企业，未来发展前景看好。具体板块买房集资详情请参考知识星球内部分享。
问题:胡大爷您好，我在上海买房了。我现在住的学区比较穷，孩子也快上学了。想买个好点的学区房住，总预算450万左右。有其他选择吗？你能给我一些建议吗？有没有可以买自住的回迁房？
胡大爷:你好，上海要开始建450万左右的学区房可以看看东外滩。经过几年的发展，这里的优势已经逐渐成熟，日常购物、就医、上学都没有问题。这里有的房子虽然不大，但是房龄比较新，学区配套也比较完善。除此之外，还可以看看浦东的金阳新村、巨峰路、高桥。其中巨峰路可以看看新房，台儿庄的学区房也不错。至于回迁房，不适合自住，可以考虑投资和出租。但是有限的450万预算，很难选择一套两全其美的房子，所以必须做出一些选择。另外，选择自住学区房一定要考虑自己的通勤情况，未来的置换选择也要提前考虑。
问题:胡大爷您好，我去售楼部看房了。我的同事告诉我，我可以和销售讨价还价。我该怎么和别人讨价还价？你需要知道什么？
胡大爷:你好，如何砍价买房:
1.讨价还价之前先知道。销售有一套说辞，上岗前会针对客户的问题进行培训；不同级别的销售也有不同的折扣，级别越高，销售折扣越大。开发商为了回笼资金，实现利润最大化，采取批量开发。对于投资来说，最好的选择是第一批；对于自住来说，最好的选择不是第一批。好的房源往往掌握在营销主管手中，到了售楼处一定要想办法和营销主管取得联系；如果想查询销售信息，可以去房地产交易网。
2.讨价还价的策略。周末是一周中最拥挤的时候，所以很难砍价。一般来说，最好的看房时间是工作日或者周末上午。在协商之前，你应该向置业顾问询问自报的折扣。你可以试探性的说一个更优惠的折扣，如果有就定金。这时候咨询师可能会打电话来应聘。其实这个折扣早就有了，只有赚到的折扣才会更珍惜。要问付款优惠，不同的付款方式不一样。获得折扣。告诉咨询师，今天可以给两个人订两套房或者一套房。你能申请更多折扣吗？谈判的时候，缺点很多。一是可以展示你的专业，二是可以为砍价做铺垫。一般房源都是营销主管控制的，尽量直接和他联系。一定要再讨价还价，争取更多的优惠。
问题:胡大爷您好，预算1000-1500 W买房，首套房。现在不知道去哪里买。希望位置好一点，有学区房，交通方便。有没有合适的推荐？
胡大爷:您好，上海1000-1500万项目有三个热点:大宁板块，学区房和医疗有优势。闸北实验小学和大宁国际小学分别是全市第一梯队和地区第一梯队的公办小学。奉化初级中学是市十大公办学校，有市十大三甲医院，交通便利；浦东前滩板块，优势在于新厦板块和学区；武宁板块的优势在于交通，学区，生态，价格低，交通便利，自驾出行或轨道交通方便，教育资源丰富优质，价格比内环内价格低，生态环境好。2-15万元选择多，各种领域的项目都可以；投资回报最大的板块和建筑详见知识星球内部分享。
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