今天就来说说商业地产的运营模式。比较以下五种模式的优缺点。
模式一:只卖不租
开发商只出售和转让产权。出售完成后，他们基本不再干涉，只有物业管理部门进行日常统一维护管理。这是老牌商业地产开发常用的管理模式。优点:开发商可以快速收回投资，从而实现短期* *，减轻资金压力，也不用承担后期运营的压力和风险。同时，投资人也有完全的经营自***。缺点:经营权分散，无法进行统一招商和管理，经营类型和业态混乱，导致经营不善等后果，商铺价值也大幅缩水。
深圳大东门商圈凭借优越的地理位置取得了惊人的成功，但很多商业难以立足，内部环境日益恶化，核心地位和商业功能严重退化。
模式二:只租不卖。
开发商培育市场，营造商业氛围，承担商业风险，通过持续有效的管理提升商业价值。优点:如果管理得当，有助于打造项目的品牌价值，提升项目的竞争力，享受物业升值带来的持续稳定的租金收入。缺点:对开发商资金实力要求高，资金压力大；
容易出现困境:如果将物业租赁给大商家，虽然经营收益稳定，经营风险降低，但大商家支付的租金回报较低；
如果采用散租的模式，虽然可以提高预期租金收益，但往往会因为管理能力弱而导致商场经营失败。只租不售模式，是购物中心遭遇“卖死”黑定律后，越来越多开发商不得不面对的现实。
模式三:不卖不租。
部分商业地产开发商不卖不租旗下商业物业，采取独立经营模式介入百货、超市、家居等零售行业。优势:开发商独立运营，既是业主又是运营商，在商业运营上应该有一定优势；另一个动机是，出于融资原因，一些房地产开发商看中了零售超市和百货公司的流动性。
缺点:由于房地产开发和商业运营隔着一座山，很多商业地产开发商在商业运营的尝试中呛水。一些商业房地产开发商在经营零售业务时，不知道水的深度就仓促应战，导致十有***的业务失败。
模式4:租售结合
租一部分，卖一部分。开发商往往将一部分物业出租给主力商铺，然后出售少量商铺。优点:开发商持有大部分产权，只出售一小部分。整个高楼层出租给品牌商家经营，低楼层作为大商家的辅助营，再出售，即“总店+辅助营”的模式。这种模式可以有效平衡资本压力和经营风险之间的矛盾。操作要点:
首先，以优惠租金介绍主零售店和次主零售店。虽然他们的租金普遍很低，但这些大品牌的存在会聚集人气，给商场带来繁荣。总的来说，得大于失；
第二，通过总店提升辅营的销售价值，同时要找准辅营的准确定位，真正利用好总店的人流量。
上海大拇指广场:总店家乐福长期租赁20,000 m2，其余40,000 m2商铺采取销售策略，将所有权卖给投资人，但收回经营权统一管理。
模式五:证券化模式
经验表明，2年左右的银行贷款根本无法支持具有长期经营需求的商业地产开发，而传统的商业地产开发模式又不得不面临“长期持有”和“资金(资本)不足”的矛盾。
通过证券化工具的运用，可以大大加快资金的流通速度，有效平衡一次性***收益和财产增值收益，改善企业的资本结构。
事实上，国外发展成熟的购物中心，无一例外都是有房地产信托基金支持的。
操作:开发商以房地产信托基金为工具，将其持有的业务进行证券化，在资本市场公开出售部分(如70%)基金单位进行融资，同时留存部分收益(如30%)享受分红和物业增值。
一般打包的商业地产还是由原开发商的关联公司经营管理。房地产开发商通过REITs回笼资金投资新项目开发，项目成熟后可以卖给自己的REITs。
声明：本文来源“商业地产与电商”，对作者表示感谢。伙伴们，关于本文观点，欢迎交流互动，记得文末留下脚印。
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