保利地产:作为央企，保利如何做到规模第一？
保利地产股份有限公司是由保利集团控股的大型国有房地产上市公司。它成立于1992年。经过十年的稳健发展，2002年顺利完成股份制改革，随后开始实施国有化战略，实现了持续的跨越式发展。2006年在上交所上市(600048。嘘)。
自上市以来，从2006年到2016年，销售额从84亿元增长到2101亿元，年化复合增长率37.98%。不仅公司销售额保持上升，而且公司利润不受影响，仍然高于行业平均水平。与中海、华润等国企相比，公司在销售规模上已经超越数百亿甚至上千亿。
截至2017年10月，公司实现销售额2378.68亿元，同比增长37.01%；销售面积1701.67万平方米，同比增长29.95%。与其他国企、中海地产、华润置地相比，保利地产销售规模稳步增长，并未拖累企业净利润。主要原因如下:
1.利润:成本低，控制力强，利润有保障空
1.1央企优势明显，融资成本低。
低成本、长期的资金为公司房地产业务的持续健康发展提供了良好的支撑。军旅出身，保利背景雄厚。企业可以以较低的成本获得巨额资金，融资优势明显。与其他同等规模的国企、房企相比，公司融资成本保持在较低水平。2012年至2016年，保利地产平均融资成本仅为1.86%，远低于行业平均水平。
在传统银行融资方面，公司充分发挥央企优势，不断巩固银企合作关系，银行贷款规模和利率优势突出。2016年银行新增贷款平均融资成本比基准利率低3.14%，相当于成本的4.6%左右。至2017年上半年，公司银行贷款授信额度3297亿元，剩余未使用额度1925亿元。公司新增银行贷款平均融资成本仅为4.66%，明显低于行业可比公司。
同时，公司准确把握融资节奏，把握股票和债券市场窗口期，优化资本结构。2016年通过公司债、中期票据等。，90亿元定向增发和130亿元债券发行顺利完成，其中公司债发行利率最低已降至2.95%，创下同期房企债券融资新低，在央企中优势明显。
在发债、增发等主流融资渠道收紧的情况下，房企融资需求依然旺盛。在此背景下，房地产基金规模持续增长。截至2016年底，保利地产子公司信保基金管理规模增长近600亿元，居行业第一。信托基金以被保险房地产的房地产项目为基础。自成立以来，投资了保利地产的多个项目，包括南京保利紫晶山、武汉保利中央公馆、沈阳保利香槟花园等。此外，信保基金已与保利地产联合拿地，通过基金管理公司引入基金受让股权，获得后续资金支持。2013年6月，保利地产以14.55亿元拿下北京通州项目。信保基金通过中信证券设立的资产管理计划募集6亿元人民币投资该项目。保利地产和信保基金按照65:35的股权比例合作。通过地产和基金的结合，可以撬动更多的外部资源，帮助公司业绩提升。
1.2显著的成本控制能力和提高的盈利能力。
企业不仅在融资上以低成本获得巨额资金，在成本控制能力上也表现出色。公司管理费率和销售费用率明显低于行业平均水平，有效扩大了公司利润空。
(1)***管控模式，以管理费率为主导。
2012至2017年上半年，保利的管理费用率维持在1.71%左右，略低于同为央企的中海地产（管理费用率1.75%），显著低于华润置地（管理费用率3.21%）以及融创中国（管理费用率3.18%）。这主要是由于公司采用”总部-大区-平台公司”的电影管控模式，总部主要负责战略管控和全业务板块的综合管理，区域负责战略执行和项目运营过程管理，平台公司具体负责业务执行。
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