DataCenter(简称DC)，即组织或单位用来集中放置计算机系统及通信、存储等相关设备的基础设施；它也可能是许多其他公司通过外包来存储设备或数据的地方。互联网数据中心(IDC)是指设备完善(包括高速上网带宽、高性能局域网、安全可靠的机房环境等)的服务平台。)，专业管理，完美应用。它不同于数据中心，它有网络接入，对外提供服务。
从IDC建设运营的产业链来看，可以分为规划、设计、建设、运营。但是规划设计一般都是专业人士完成的，我们接触的更多的是施工和运营。其中，建设项目更适合Pre-REITs，运营项目则可以考虑公募REITs。
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REITs和IDC的公开发行
首先简单介绍一下IDC行业。说到IDC-REITs，就不能不谈美国了。目前在美国上市的IDC-REITs有5只，总市值1430亿美元(截至2021年7月28日的市值数据)，5只IDC-REITs总市值占比超过10%。
1。从业务类型来看:
在美国上市的IDC REITs中，有两家是零售，一家是批发，两家是混合，5家公司的业务总量约占全球市场份额的1/4。下图是美国IDC REITs的基本情况。
零售是基于橱柜的出租或出售。主要客户是寻求数据中心服务的互联网企业和制造企业。对应的国内企业有光环新网、世纪互联等。批发是以出租机房模块单元为基础，比如出租或出售单个机房模块、多个机房模块，甚至整个数据中心。主要客户为大型互联网公司、金融机构等。，而对应的国内企业是宝信软件。
国内主要IDC境内外上市公司及新三板公司12家，其中万国数据、世纪互联、鹏博士、光环新网按资产规模排名前四，行业领先资产负债率较高。
2。从业务布局来看:
五家公司广泛分布在全球核心城市。从美国国内市场来看，五家公司的资产一般都集中在前十大核心城市。Equinix和DigitalRealty在全球化方面进展迅速，在美洲、亚太、欧洲、中东和非洲的40多个核心城市部署。形成了零售企业主要集中在一线城市，批发企业布局范围更广的大格局。
这和国内的业务布局是一致的。目前，我国已形成北方第一梯队、北方周边第二梯队、其他地区第三梯队的布局。从去年开始，国内IDC行业进入“投资过热”阶段，二三线城市供大于求的压力加剧。然而，在一线城市及周边地区“电力资源稀缺、能耗管控政策收紧”的双重压力下，IDC机柜资源尤其是单点大型机房日益稀缺，IDC机柜价格保持稳定。
3。从REITs收益来看:
1)近十年来，在美国上市的IDC-REITs表现良好，明显好于标准普尔500。
从总收益率来看，5只IDC-REITs跑赢标准普尔500。从资本收益来看，除DLR外，其他四只IDC-REITs均优于标准普尔500指数，体现了市场对IDC持续增长的盈利表现和商业模式的认可。在龙头企业中，零售龙头Equinix受益于更灵活的租赁期限和对下游更大的议价能力，表现优于批发龙头DigitalRealty。下图是最近十年(2011 -2021年)总回报率(2011 -2021年)和资本利得(价格回报)的对比。
来源：Seeking Alpha来源:Seeking Alpha
目前国内公募REITs没有IDC资产上市，所以没有办法比较价格走势。所以我们更关注IDC资产是如何上市和估值的。从美国的经验来看，估值主要看EV/EBITDA。截至目前，IDC REITs平均EV/EBITDA水平在30倍左右，零售IDC估值较高，其中龙头Equinix估值最高，为33.91，其次是QTS，为33.89，批发IDC估值相对较低，体现了市场对零售IDC的较高估值。从单柜估值来看，目前单柜估值在14-18万美元左右。下图是目前EV/EBITDA的估值。
整体来看，IDC行业具有重资产、高杠杆、现金流稳定的特点。是优质资产证券化的标的，也是公募REITs的潜在受益领域。
4。IDC行业发行REITs公募产品的优势
1)IDC是典型的重资产行业。从上市IDC公司的发展历程来看，大家都在从轻资产向重资产转移。核心原因是企业在发展初期没有雄厚的资本实力。上市拓宽融资能力后，企业开始自建数据中心或杠杆收购数据中心，形成大量符合公募REITs标准的资产。
2)因为IDC是重资产行业，其资产自然是高杠杆的。从国内IDC企业的杠杆水平来看，IDC业务高的企业资产负债率普遍在60%以上，行业普遍面临降杠杆、盘活资产的压力。
3)下游IDC一般为企业客户，其中零售IDC客户分散，收入和现金流稳定性高，具备发行REITs的有利条件。以目前保留的项目为例，光环新网和世纪互联都是零售IDC企业。
因此，通过公开发行REITs，可以盘活IDC企业的存量资产，改善IDC企业的资产负债结构，加快并购速度，提高企业的市场份额，进而形成头部效应，拉大与其他竞争对手的差距。
02
Pre-REITs和IDC
只有运营3年以上的IDC项目才能发售公募REITs，所以作为REITs市场明珠的IDC资产有很大的Pre-REITs空空间。一方面，已发行公募REITs的主体可以通过类似于3+N的私募基金模式收购IDC项目，2-3年培育成熟，为上市公募REITs储备基础资产；另一方面，可以通过建设新的IDC项目，为公募REITs提供基础资产。
在这里，我将重点介绍建设期的IDC项目，那么如何判断一个IDC项目具备开工条件呢？主要从五个方面来判断:
1.项目立项和用地。有一个合适的位置来建设IDC项目是非常重要的！根据业务敏感度，IDC业务可以分为高延迟敏感业务、中延迟敏感业务和低延迟敏感业务。对于中低时延敏感业务，可以从成本角度选择偏远地区的大型和超大型数据中心。对于高延迟业务，选择位于核心城市核心区域的数据中心。当然，目前一线城市的数据中心是有需求的，更多的是从货架、运维、资源协调、高可靠性等多方面考虑。，而不是单独延时。然而，影响IDC项目转让价格的最大因素是位置。
2.能耗认证。如上所述，目前一线城市的能耗控制政策日趋严格，获得一线城市的批准越来越难。
具体来看，上海发布了2021年第一批拟新增约3万台6KW机柜的能耗指标。与往年相比，本次申请在PUE、投资额、税收等方面对能耗的要求更加严格。广东省和北京市也相继出台新政策，在能耗和电费方面进一步加强对IDC的管控。在“碳中和”的影响下，政府对一线及核心城市的能耗、用电限制将进一步收紧，一线机房的稀缺价值将得到提升。下表显示了一些城市的最新IDC政策。
3.电源接入。2020年，数据中心用电量将占全社会用电量的2.7%左右。随着数据中心规模的增加，这一比例还会继续上升。数据中心能耗主要包括四部分:IT设备能耗、制冷系统能耗、供配电系统能耗、照明和其他能耗。总能耗高于IT设备，这就是PUE值。PUE要求各地不一样，一线城市和东部地区更严格。除了PUE，不同地区的电价也不一样。
因为一线城市的电力需求很高，而一线城市规划了国网(或南网)新扩建的速度，所以对数据中心最有约束性的因素就是用电指标，这一点对于一线城市新规划的数据中心来说往往很难做到。第三梯队区域，相对容易拿到电力接入指标，也受限于客户的货架，更复杂的运维等等。除了定制的IDC项目，很难落地。
4.网络访问。这是这些条件中最容易实现的一个，因为运营商本身也有动力为IDC企业提供相应的服务，这一点我们就不做过多讨论了。
5、谅解备忘录.这是指数据中心的使用者和建造者就预计的未来租赁签订的协议或备忘录，也可以简单理解为预计的货架占用率。其实这个指标在一线城市并不关键，因为我们说一线城市IDC项目稀缺，所以不缺用户租。对于二、三梯队区域的项目，牟是非常关键的，这也是为什么第三梯队区域大部分都是定制项目的原因。
相比这些条件，数据中心的建设就容易多了，主要分为土建和设备安装两部分。建成后可以进入运营阶段。
当然，无论是建数据中心还是收购数据中心，Pre-REITs的最终目的都是通过公募REITs的方式退出。在审计资产时，也要进行深入的研究和判断，注意产权的完整性、客户的分散性等问题，以便更好地储备资产。
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结论
IDC作为美国REITs最受认可的资产类别，在国内也呈现出行业景气度高(各行业数据需求旺盛共同驱动IDC行业快速发展)、门槛高管控严(牌照管理)、区位要求高(距离决定能耗指标，一线城市周边成为热点)、回报率高(稳定数据中心项目Cap Rate高达8%-13%)的资产特征。我们应该在未来筹集IDC资产进行公开发行。
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