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一、产品研究
只有充分调研楼盘,才能找到自己的弱项和强项,审视产品,摆正位置面对市场。这样才能对症下药,在理性的基础上发挥产品的优势,有效规划。
(1)物业的定位;
(2)建筑、配套、价格的优劣分析;
(3)目标市场分析;
(4)目标客户的特征和购买行为分析;
二。市场研究
也许有人会说,从事房地产项目靠经验,但需要注意的是,市场调研的目的是从感性经验,结合不断变化和细分的市场信息,提升到理性的层面,科学有效地预测策划和推广过程中会出现的一切问题。
在市场经济的竞争下,关起门来造车或者盲目相信经验都是不行的。
(1)区域房地产市场总体趋势分析;
(2)主要竞争对手的界定及SWOT分析;
(3)与目前处于销售旺盛期的楼盘对比分析;
(4)与未来竞争的分析与评价。
三。规划定位
定位是所有广告活动的一个主题,就像一个圆心。通过项目的研究,制定楼盘的定位,提炼USP(独特销售主张),提出促销口号,让楼盘展现出与众不同的卖点。
寻找最能代表目标客户对家庭和生活方式的理解作为创意元素,以此作为广告的基调,并以艺术的方式放大,使广告更具形象力和销售力。
四。推广策略和创意
根据项目的情况,建立几个对应的创意思路,然后选出最合适的创意,围绕创意,以时间节点来安排推广策略。
五.传播和媒体战略分析
有人说花在媒体上的广告费有一半是浪费的。的确,只有充分发挥媒体的效率,有限的广告资金才能收到最大的经济效益。广告公司为客户选择、筛选和组合媒体,以实现利润最大化。
传播是指围绕既定受众进行全方位立体传播,从而在最短时间内为楼盘树立清晰的形象,打造形象一致的品牌。
(1)不同媒体的效果和报道对象;
(2)不同类型、不同时间、不同篇幅的报纸广告分析;
(3)不同类型、不同时间、不同篇幅的杂志广告分析;
(4)不同电视台、不同时段、不同栏目的电视广告分析;
(5)不同电台、不同时段、不同栏目的广播广告分析;
(6)不同地区、不同方式剪报的DM分析;
(7)室外或其他介质的分析;
(8)不同媒体组合形式的分析。
六。分阶段推广的总体策略
在房地产中,有些决策者想做什么就做什么,既没有时间安排,也没有周期的概念。面对激烈的市场竞争,他们总是处于被动状态,只能抱怨广告无效。
标准化营销是房地产推广的一个系统工程。根据市场反映、施工进度和竞争对手,形成一套有效、经济的阶段性策略尤为重要。
七。分阶段广告和媒体宣传
房地产的阶段性广告创作要挖掘记忆点,找准兴趣点,把握支撑点,以阶段性目标为导向,全方位实施强有力的广告宣传,合理利用户外媒体、平面媒体、公共媒体,各有优势,纵横交错,相互融合。
(1)广告的重点;
(二)广告的主题和表达方式;
(3)各种媒体广告的创意与制作;
(四)媒体发布的形式和频率;
(5)整合传播策略;
(6)媒体发布代理。
八。阶段性促销活动的策略
促销的最大目的是在一定时间内,通过各种方式和工具来***和强化市场需求,从而达到促销的目的。
(1)促销活动的主题;
(2)监督促销活动的策划和实施;
(3)对促销活动和销售执行的指导和建议;
(4)促销活动效果评估和市场反映总结。
九。阶段性公关策略
善于利用各种社会事件制造楼盘的新闻噱头,利用新闻媒体进行报道和炒作,使楼盘得到宣传,树立独特形象。
十、定期的广告效果跟踪和信息反馈
广告效果监测是对广告的经济、社会和心理效益的测试。而市场反馈信息也修正下一轮广告行为,以适应变化的市场。“一条路走到黑”往往是死路一条。
XI定期跟踪竞争对手的广告
所谓“知己知彼,百战不殆”。在营销中,需要及时监控竞争对手的一举一动。对于营销竞争,既能把握竞争对手的动向,又能及时应对和应对其营销变量。
十二。促销成本预算和费用监控
广告预算的每一次精打细算,都不应该简单地停留在试图削减广告项目、压低价格的顶端,而应该贯穿于营销决策的每一步,广告周期的精心安排,广告主题的切实把握,广告媒体的有效选择。因为一个决策失误,往往会抵消掉几十次讨价还价的全部收益。
沈约会说:
条条大路通罗马,规划就是找最近的路。最近的意思是顺应大势,顺应规律,尽量少走弯路,而老火做汤好喝,慢工出细活。这是为了描述烹饪温度和质量之间的关系。同一个项目的成功引爆,非一日之功。一个好的策划不是短时间内可以完成的,需要精心打磨才能大获成功。
其实说到规划,我是难过的。
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