来源:法治日报

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住房不仅是民生问题，也是发展问题。事关千家万户的切身利益，事关人民安居乐业，事关经济社会发展全局，事关社会和谐稳定。

因此，与住房相关的热点话题一直居高不下，如是否取消公摊面积制度、是否取消预售制度或规范预售制度、精装修房屋质量、社区公共场所用途变更等。每一个与住房相关的问题都牵动着普通人的神经。

一套10平米的房子，才发现室内面积只有60多平米；买房时销售人员口头承诺的31%公摊面积，收房时变成了46%…

山东省青岛市市民莉莉李(化名)去年本该高高兴兴收房，却被公摊面积带来的问题困住了。一年多了，她一直想不通:“我的房子怎么分一半呢？”

莉莉李的困惑存在于许多购房者的心中。

法治日报记者近期采访发现，市民在买房时被诟病必须承担公摊面积的费用，认为公摊面积的存在给了购房者一种不得不为不属于他的公摊空房买单的难受感。同时，普通购房者很难准确计算公摊面积和套内面积，只能被动地从开发商等处获取信息，这让很多人担心“消费暗区”的存在。比如公摊面积计入总面积，意味着后续物业费、取暖费等费用也包括公摊部分。

在这样的背景下，近年来一种声音沸沸扬扬——取消公摊面积制度。那么，公摊面积制度存在的依据是什么？在目前的情况下可以取消吗？有没有替代或者进一步改进的方案？围绕这些问题，记者展开了调查采访。

外墙的一半包含在套房里。

买家被术语搞糊涂了。

2018年4月，莉莉李在青岛某小区购买了一套总面积为110.25平方米的房屋。在买房时，身为建筑行业从业者的lily li特别关注公摊面积，多次向销售人员咨询关于公摊面积的一些问题。

据lily li回忆，当时销售人员告诉她，由于该住宅楼为55层超高层，考虑到避难层、电梯高度等因素，公摊面积会占到31%，但实际收房时可能会小于这个数值。

向百合网李记者出示的购房合同内容显示，110.25平方米的三居室房屋总价值120多万元，套内建筑面积75.24平方米，公共分摊建筑面积35.01平方米，分摊面积约占房屋总面积的31.8%。

然而，2021年9月，准备收房的lily li傻眼了:推开门，看到的是超厚的墙壁，局促空的房间，三间极小的卧室。找验房师测量后，她发现实际套房只有61平米左右，三个卧室没有一个是9平米以上的，主卧连双人床都放不下。

Lily li后来向卖家询问，从合同显示的套内面积75平方米到实际测量的61平方米，差异主要体现在墙体厚度上，外墙厚度的一半计入套内建筑面积。“近1米的外墙，一半面积算作业主的室内建筑面积。但开发商在销售时并没有说明，在销售时故意混淆了'公摊'、'公摊系数'、'公摊率'、'套内建筑面积'等概念。各种专业术语一堆，直接就被搞糊涂了，没想到实际可供他们使用的室内面积这么小。”

直到依***，李立才得到了“官方”的口径——住宅房屋共有面积占46%。“这意味着我们花了几百万买的房子，其实有将近一半不是自己住的。如果一开始就知道这种情况，我无论如何也不会买。”莉莉·李说。

来自百合里同一个小区的姚女士买了一套160平米的双层房子。结果室内面积只有90平米左右。

“能不能只认种植？”Lily li说，公摊面积花的钱不仅仅是买房时的，还有之后的物业费、取暖费等。还得继续买单。这些“消费黑暗区”的存在，让人很不满意。

泳池区历史悠久。

已经成为住房问题之一。

公摊制度在中国由来已久。

早在1995年12月1日的《商品房销售面积计算和公共建筑面积分摊规则(试行)》中就规定，购房人签订的商品房买卖合同应当明确载明购房人所购商品房的建筑面积，并注明该商品房的套内建筑面积(实缴建筑面积)和应当合理分摊的公共建筑面积。2001年6月1日起施行的《商品房销售管理办法》再次明确规定，商品房建筑面积由套内建筑面积和共用建筑面积构成。

那么，到底什么是公摊面积呢？为什么会存在？

据河南省律师协会房地产专业委员会主任、北京馆陶中茂(郑州)律师事务所主任何介绍，公摊面积制度起源于中国和***。***的地产商为了扩大市场，降低购房门槛，按照“公约”的模式，将整栋楼的土地和全部产权以建筑面积的形式按比例分配给所有住户，购房者购买建筑面积。扣除电梯井、大堂、楼梯间、共用墙面等建筑面积后。，剩下的就是购房者的室内建筑面积，公摊制度由此而来。

“根据相关规定，公共建筑面积由以下两部分组成:一是电梯井、楼梯间、垃圾道、配电室、设备间、公共门厅及过道、地下室、值班警卫室等为整栋建筑功能服务的公共及管理建筑的建筑面积；是第二套公寓(单元)与公共建筑空之间的隔墙与外墙(含山墙)水平投影面积的一半。我们买的房子不能单独存在。而是需要利用整栋楼的公共区域，比如楼梯、大厅、电梯井等。这些面积加起来，分摊给每个购房者，就是公摊面积。”北京市康达律师事务所高级合伙人孟丽娜说。

近日，记者采访了多位房屋中介和购房者，发现公摊面积已经成为房屋销售的重要影响因素。

准备今年在北京买房的张力，一个月内看了80多套房。从一开始不太了解公摊面积，到现在已经把公摊面积作为一个重要的参考指标。

"公摊面积和室内面积不仅仅是一个简单的数字."根据张莉自己看房的经验，2000年是一个分界点。2000年以前，老房子尤其是公房的分摊率更低，基本能保持在15%到20%，而2000年以后，商品房的分摊率达到25%甚至30%。

他曾经看过一套1993年建的房子，建筑面积55平方米，室内面积46平方米。另一套2004年的房子，建筑面积63平方米，但室内面积只有45平方米。

“我很难接受，花在房子上的钱，有近三分之一，甚至更多，不能落在自己身上。”说紧张。

北京海淀区戴女士建议，除非实在没得选，否则绝对不会考虑公摊面积超过20%的房子，因为“我不希望自己的血汗钱被一个耳机的公摊隔开”。

在太原市从事房屋中介工作的王也发现，越来越多的人开始关心公摊面积的价值和比例。“很多购房者对公摊面积有严格要求，必须低于一定范围，否则房子再好也不会接受。有些人甚至根本不认可公摊面积，认为房子的面积应该很大。等我们实际收房的时候发现面积不够，就认为欺骗了消费者。”

北京大学房地产法研究中心主任楼建波对记者表示，公摊面积本身是客观存在的，其收费并没有什么不合理的地方，而且从购房者的角度来看，也未必愿意将共有部分(所有权)保留在开发商手中。但是把公摊面积计入总估价面积，确实会给购房者带来困惑。

“为了避免这种混乱，有两种方法，一种是按套计价，将公摊面积费用计入总价；一种是按照套内面积定价，不包括公摊面积的费用，单独告知此类费用，但两者在最终总价上应该没有区别，因为公摊面积是客观存在的，两者的区别只在于哪一方能够更高效地告知消费者相关信息。”楼建波表示，如果两者价格不同，开发商涉嫌欺诈。“问题不在于池子本身，而在于统一的定价方式”。

它关系到社区业主的权利。

实践中容易引起争议。

在王看来，客户买房子，自然希望买的房子大一点，合租的小一点。而且商品房池较小的开发商也会以此为营销噱头，吸引更多购房者购买。“人们更愿意买一池的小房子。这是从客户交钱买房的角度来说，但是对于开发商来说，如何减少公摊面积呢？比如减小走廊宽度，使用较小的电梯间，没有宽敞的门厅，一梯多户等。，但这必然会降低业主的居住舒适度。”

根据孟丽娜，目前的规定没有公摊面积的比例限制。房屋公摊面积的大小，一般与房屋建筑的规划设计是否合理、房屋配套设施的多少有关。

“一般多层住宅的公摊面积在10%到13%左右；18层以下板房的公摊大概在13%到15%左右，点式楼的公摊大多在15%到17%，而30层以上的房子因为增加了电梯，公摊通常在25%左右。”孟丽娜说。

在孟丽娜看来，在建筑面积确定的情况下，公摊面积小意味着购房者买房更经济实惠。但是，公摊面积越小越好。因为公摊面积太小，会降低小区的整体舒适度。许多低公摊面积是以牺牲社区质量为代价的。公摊面积大的小区大多是优质楼盘。公摊面积更大，可能意味着电梯更宽敞，公共区域更宽阔，整个小区档次也高。

公摊面积在买房时可能会影响舒适度，增加支出，后续入住后的存在也与业主利益息息相关。

王说，太原就是一个例子。房屋出售时，合同上的交易价格是按包括公摊在内的总面积计算的，房屋的总面积会直接影响物业费和取暖费的计算。业主在买房时承担的公摊面积费用包括门厅、走廊、电梯、外墙的一半厚度，但在实际操作中，业主很难对这些地方主张权利，因为他承担了公摊面积费用。

在孟丽娜看来，公摊面积一直包含在物业费、取暖费、精装费中，一定程度上给购房者带来了额外的负担。公摊面积是否配暖气，房地产开发企业说了算，购房者无从知晓，造成信息不对等。

“《商品房销售管理办法》明确规定，套内建筑面积为独立产权，分摊的共用建筑面积为共有产权，买受人对其享有权利和承担责任。因此，共有建筑面积由共有买受人共有。实践中，权属不明确的，相关共有人或者受委托的业主委员会可以结合规划图纸、共用部位的约定等。及时主张共有权。”孟丽娜说道。

在何看来，现实中公摊面积的存在导致***困难，主要涉及业主如何实现共有权的问题。根据《民法典》规定，业主共同决定的事项，应当由专有面积占三分之二以上且人数占三分之二以上的业主表决通过。对前款第(六)项至第(八)项规定事项的决定，应当经参加投票且专有区域四分之三以上且投票人数四分之三以上的业主同意。前款规定的其他事项，应当经专有部分半数以上业主同意和参加表决的半数以上业主同意后决定。而业主难以达成一致，是***难的主要原因。

她还提到，在实践中，还存在一些利用公摊营利的情况，比如公摊面积上的广告和车位的营利收入如何分配。根据《民法典》的相关规定，业主产生的部分收入，扣除合理成本后，归业主所有。但现实中，执行并不理想。

北京市房地产法学会常务理事、海润田瑞律师事务所合伙人包华建议，未来如果开征房产税，公摊面积制度可能会面临更大的挑战。

取消池子还是有难度的。

亟待完善相关法规。

争议之下，“取消公摊面积”的呼声越来越高。今年全国两会期间，政协委员洪阳建议“取消公摊面积”。他认为公摊面积缺乏法律依据和制度约束，建议国家取消公摊面积，让实际公摊面积成本计入实用面积，让人们明白交款，放心买房。

作为深受其害的购房者，lily li直言公摊面积制度对购房者不公平，是一种不透明的消费。消费者之间一旦对公摊产生争议，通过实测交房时很难确定准确的公摊，主要是因为“公用面积”难以测量。她支持废除泳池制度。“就算房子单价上去了，我也希望自己能明明白白消费。如果我买一平米，我就可以有一平米的客厅空”。

那么，现在取消公摊面积制度可行吗？

在孟丽娜看来，现阶段取消公摊制度是不可行的。根据《商品房销售管理办法》，商品房销售可以按套计价，也可以按套内建筑面积或建筑面积计价。按套(单元)或套(套内)建筑面积计价的，应当在商品房买卖合同中注明建筑面积和分摊建筑面积。所以商品房无论怎么卖，都要体现分摊建筑面积。即使按套出售，仍有公摊面积。公摊面积是客观存在的，必须由部分或全部购房者分摊。

“公摊面积一律取消，入住后公摊面积的管理、维护和后续安全责任都是现实问题。如果购买者无法亲自管理他们，将影响社区的整体质量和所有业主的权益。”孟丽娜说。

首都经济贸易大学教授、北京市房地产法学会副会长兼秘书长赵秀池也认为，取消公摊面积目前不可行。房改后，我国的房屋面积测量、房产证、房产证都是以建筑面积为单位发放的。房价，物业费，取暖费等。也是以建筑面积来衡量的。如果取消公摊面积，以使用面积计量，会给计价标准带来混乱。每平方米的房价、物业费、取暖费会上涨，但会造成另一种误解，认为价格涨了。

在包华看来，取消资金池并不难，但用什么取而代之需要慎重考虑。目前测绘报告中没有房屋使用面积的数据。如果想以套内建筑面积作为计价、开票、计税的依据，需要补充现有房屋的数据。“不管有没有足够的人来完成这项工作，确定装修和改造后房屋的使用面积都是一件非常复杂和棘手的事情。”

记者注意到，重庆市人大常委会曾以地方性法规的形式对商品房定价方式作出了明确的规定和要求:现售、预售商品房应当以套内建筑面积为计价依据，商品房买卖合同和产权证应当载明共用部位和设施。不按照这个定价依据销售的开发商，会受到行政部门的严厉处罚。

“重庆的先行先试意味着取消公摊面积制度实际上是可行的。基于舒适度和套内面积的综合考虑，开发商可以将成本分摊到套内面积中，这个不应该以后再计算。”他对弘毅说。

多位受访专家认为，公摊面积制度是否应该取消暂时难以达成共识，但公摊面积制度目前可以从政策层面进行完善。

针对现行公摊面积制度存在的问题，孟丽娜建议完善相关测绘规范，出台公摊比例指导意见，要求测绘单位提高测绘成果质量，畅通误差追究机制。要求房地产开发企业在销售房屋时，在售楼处公开测绘成果，并向购房人明示分摊原则和分摊部位。必要时，测绘单位也可以接受购房者的咨询，以减少因分摊面积而产生的***。同时，在商品房买卖合同中，进一步完善相关约定，明确约定共有面积与产权登记面积出现误差的处理方式及违约责任，保障购房人合法权益。

“公众之所以对此格外关心，不仅因为面积代表生活是否便利，更代表财产权益的份额和金额。”包华建议，房屋买卖按使用面积计价，或按套总价交易，不按面积单价交易，可以一定程度上缓解公摊面积制度引发的争议。