楼下商铺开了烧烤店，可以作为不交物业费的理由吗？

随着房地产市场的快速发展，物业管理越来越引起人们的关注。其中，物业管理费收取难成为了最为突出的问题，它直接关系到物业公司的生存和发展，更关系到业主的安居和小区的建设，收取物业费为什么这么难，让我们听一听业主和物业公司及其工作人员和专家学者是怎么说的——
服务不到位拒交物业费
“垃圾不收,楼道不扫，连楼宇门锁坏了也没有人管，我为什么要交物业费？”家住长春世纪兴嘉园小区的钱先生气愤地说。
2003年,钱先生在长春世纪兴嘉园购买了房子。起初，他每年都会按时交物业费，从没拖欠过。但是近两年，钱先生拖欠着物业费一直都没交。
“我家小区开始时物业管理得挺好的，现在不行了，什么都没有人管。因为地点好，很多业主都把房子租出去了。就拿我住的这幢楼来说，一个门栋里就有三家出租给别人开公司的，有设计公司，还有一个快递公司，人来人往的，楼门锁坏了很大程度上都是他们的原因，这个物业也不管。还有就是楼道的卫生，好长时间都没有人来扫，脏得实在看不过去了，就我和五楼的老太太扫一扫，你说这物业费，我能交吗？”
物业公司不正规，服务不到位，是很多业主不想交物业费的主要原因。
“我家住的那个楼，临街，楼下一、二层是商铺，大多都是开饭店的。靠小区大门处有一家火锅店和一家烧烤店，店都不是很大，他们把剩下的菜汤、木炭灰等垃圾和脏水都倒在门口边上。夏天臭水和垃圾味难闻，这冬天虽然没有味，那脏水冻成冰，经过那里我们都绕着走。我们几个住户跟小区物业反映了多次，也没有人清理。他们不解决，我就不交物业费。”家住欧亚卖场附近车城名仕小区的张女士认为，物业公司收了物业费，就应该做好这些相关的服务，连干净的卫生环境都不能保障，这个物业费她不能交。
记者在小区门口看到，张女士所说的那堆垃圾的确存在，上面有炉灰、吃剩的麻辣烫的汤、洗菜水等等，从小区的人行道一直流到小区入门的道上，上面有雪，下边是冰，给过路行人造成了不便。
在拒交物业费的问题上，记者还听到了其它各种各样的理由——房屋漏水没有人维修、楼道脏了没有人打扫、下雪天小区路上的雪没有人清理、车位被占没有人管、楼顶上盖房子也没有人问等等。
这些理由一条条读下来，不难发现其实理由背后更多的是老百姓对于物业服务的需求，更多的是期待交费可以得到相应的物业服务，少一些烦心事。而当物业服务不到位，他们想到的，也是认为惟一有效制约可以物业公司的，就是不交物业费。
物业不是啥事都得管
一个硬币分两面，听了老百姓种种拒交物业费的理由，那么我们也听一听物业公司有什么样的难处。
长春鼎惠物业公司总经理金雪峰说：“业主拒交物业费大体有四种情况，1、对物业服务不满意的；2、有对开发商不满意的；3、有的家庭确实挺困难；4、有对物业管理法规认识不足的。其中，业主对管理法规的认识不足是让我们最头痛的问题。其实，业主买房后，所遇到的事情不是啥都归物业管的。”
“有的业主收房晚或者买完房子不住，他就不交物业费，这是不对的，收房晚是房地产商的事，买完房子不住是业主自己的问题，跟物业公司没有关系，更不能因为这个不交物业费。”
“法律上明文规定，不管房子住不住，物业的管理费用也是产生的，所以都得交。再有，很多业主对到手的房子不满意，找不到地产公司就找物业。窗户坏了，开发商不给处理或者处理得慢了就不交物业费；煤气开栓，开晚了，这是煤气公司的事，也可以作为不交物业费的理由。”
金雪峰对记者讲解了物业管理的各个项目所占物业费成本的比例，“保洁支出占10%，安保、设施设备路线维护占30%，行政办公费用占20%—30%，绿化占10%，物业公司的固定资产折旧费、保险费、税费等大概也占10%－20%左右。”金雪峰还进一步给记者解释了什么是设施设备路线，“设施设备路线，这项成本比较高，它包括景观、楼道、门、灯、智能化设备，还有电梯等设备的运行、维修、保养，这些都是花钱的地方？而且每年的成本也在不断增加。”
谈到物业费的收取情况，金雪峰说，“我们公司每年物业费的收取基本上可以达到90%左右，这是我们公司与业主之间良好的沟通所得到的结果。”
金雪峰对记者说了他所遇到的一位业主，这位业主不交物业费的理由很可笑，夏天，他被蚊子咬了很多包，他认为这是地沟不干净滋生了蚊子，责任在物业公司，所以拒绝交物业费。他说，遇到这样业主我们就得找他唠唠，一次不行就两次，而且态度还得好，时间长了，他自己都觉得不好意思，慢慢他就理解我们了。
“小区物业管理中会遇到非常多的问题，我们会尽量与业主沟通，为此我们建立了总经理信箱，业主可以写信给我们，我们对诉求进行分析，把意见和建议分别对待，单独约谈，定期与业委会座谈，建立公告栏宣传、短信服务等等，干这行就得有耐心，有事咱就唠唠，没啥解决不了的。”
最后金雪峰说，“其实交物业费和上饭店吃饭一样，你点了一桌子菜，难免有个别菜做的味道不够好，但你能不买单吗？这回炒得不好，我们就找菜谱，找大师傅请教，下回争取把菜炒到令你满意不就行了。有意见不怕，我们一起完善。”
我们也需要被尊重
今年43岁的杨淑芬是长春市中海水岸春城物业管理处的物业管家，干这行儿已经两年了，她分管着11栋512户业主。在她众多的物业服务项目中，最让她头疼的就是收取物业费。
“我们这个小区老年人比较多，他们大多已经习惯了多年前的房屋管理模式，那时住的是单位的房，有啥事跟单位说，从来也没有交过什么管理费啊。”
杨淑芬说，一年前，小区的物业费涨价了，好多老人聚集起来跟物业闹，不同意涨价。“其实，我们的物业费价格并不高，每平方米1.35元，这在长春市属于价格偏低的，而且收上来的物业费我们都是用到了业主的身上，园区绿化，设施维护，保洁保安的人工费，这些费用每年都会上涨，物业费的价格却是多少年都不变的。”
杨淑芬所负责的业主，每年都会有20%的人以各种理由拒交物业费，就是交了的业主也是需要多次催促，上门、打电话，很多人的态度还生硬。
“有个业主，我多次打电话，他都推着一直没交，后来让我去他单位自己取，我答应了。按照约定的时间我准时到了，他却说有事，让我在楼下足足等了一个半小时。”
在工作中，杨淑芬最不开心的事就是不被尊重，很多业主都把他们看成是要债的，对他们的态度很冷淡，当有事情需要他们这样的“管家”帮忙的时候，口气又很蛮横。
“其实，我们是真心为业主服务的，是想帮他们解决问题，让他们在小区生活得更舒心，更愉快。”
每个月，杨淑芬都会把物业费的单子送到每家每户。在表格里有一栏是滞纳金，如果能全额缴费，这个费用是不产生的。但对于那些长年拖欠物业费的业主，物业公司会在一定的时间内对他们进行起诉，经过正常渠道的判定，业主必须补全所欠费用，还包括滞纳金。
“很多人对我们收取物业费都有误解，觉得我们挣钱容易。其实，像我们正规的物业公司，真的就是为业主提供服务。”
寻找物业服务新出路
据资料显示，长春市的物业管理起步于1996年。目前，长春市已拥有400多家物业企业，业主对这些物业企业的投诉每年都在增加。
客观地说，目前长春的物业服务水平并不是很高，这与物业公司的服务和业主的认识有一定的关系。业主对物业公司的职能范围不是很清楚，盲目地要求物业公司做超出职能范围内的事情；物业费收取难，原因还在于，很多业主的思想意识还停留在从前的“福利式”状态中，对自己花钱买房还要付费养房心存不解，把物业管理当做了买房的一种售后服务，物业的消费观念还没有完全树立。而很多物业公司疏于管理，管理人员素质良莠不齐，服务不到位，承诺的事情不兑现，引起业主的不满，从而选择拒交物业费。
物业公司收不到物业费，不能正常运转，也就不能为业主提供服务，业主的正常生活就会遇到很多麻烦，形成恶性循环。有的物业公司在亏损或者与业主发生矛盾后，就开始打一枪换个地方，通常也不会通知小区业主就退出，转投另一个小区，随之而来的就出现了很多弃管小区。
小区弃管，业主不方便是可想而之的。在这种情况下，部分小区的业主联合起来，想出了自己的办法，实行小区自治，记者在调查中发现，现如今在长春，小区自治已经不是什么新鲜事了。
长春市朝阳区大通花园B区就是这样一个自治小区。自从2011年8月，由于业主和物业公司的矛盾不断升级，小区被弃管了。一时间，小区内垃圾满地，秩序混乱。经过长时间地沟通，在街道的帮助下，小区业主共同选举出了7位业主代表，组成了业主委员会，完成小区的自治管理，小区的环境也发生了很大变化，由于委员会是民主选举产生，大家的认同度高，小区的物业管理费收取也就不再是什么难题了，实现了自己的事自己管，自己的家自己当，获得了业主们的肯定。
小区自治是物业管理模式中一种积极有益的尝试，从客观上缓解了物业公司和业主之间的矛盾，但也存在着一定的弊端。物业自治更注重的是老百姓看得见摸得着的卫生和保安问题，而设备维护、房屋维修等这样的难题，还得依靠专业的物业管理公司来完成。
吉林大学经管学院教授博士生导师刘昀认为，要解决物业收费难的问题，需要物业公司与业主共同努力，相互理解，也需要借助政府的力量，制定条例，完善规则。一方面要先付物业管理费用，再享受服务，让物业公司追着业主要钱，变成业主主动给物业公司交钱。毕竟，物业公司面对的是成千上百的业主，而业主只面对一个物业公司。这样，物业公司不再会因为业主不缴费而有过激的行为；另一方面。业主有权享受到优质的服务，否则可以起诉物业公司，也可以炒他们的“鱿鱼”。

首先，物业管理对于楼下开饭店，是否履行物业合同的相关约定，如果履行了，需要提交相关工作证据，如果提交不了或者没有履行，可以起诉物业无作为，索赔。楼下开饭店，首先楼宇规划是否可以开？还有现场设施是否有配套的燃气、隔油池、烟道等，是否有工商、环保、消防等许可，如果没有可以到相关政府部门投诉。物业公司是一个 服务部门，不是政府的执法机构，所以要看协议。

首先，你要看看你们当地住建和发改联合制订的物业费政府指导价是多少，你们收取的物业费是否在政府指导价的范围内。
如果在政府指导价范围内，小区业主不交物业费，根据国务院《物业管理条例》第六十四条：违反物业服务合同约定，业主逾期不交纳物业服务费用的，业主委员会应当督促其限期交纳；逾期仍不交纳的，物业服务企业可以向人民法院起诉。

你好，按照约定交纳物业管理费是业主应承担的一项基本的合同义务，没有足够的抗辩理由而不交物业费是一种违约行为。
但出现以下几种情况，业主可拒交物业费：
1、物业公司提供的服务质量达不到合同约定的标准;
2、物业公司擅自扩大收费范围、提高收费标准、重复收费的;
3、物业公司不经业主许可自行增加的收费项目。如果物业公司提供的服务达不到合同约定的标准，说明服务质量不到位。出现服务质量与收费价格不符的问题，业主可以通过业主委员会直接与物业公司交涉，甚至可以根据合同的约定改聘其他物业公司来管理小区。
望采纳！

不成立业委会,业主是有理由不交物业管理费的

当然不可能合理了，只要业主买了商铺，地产交房之日起就要算物业费了，不过他没租出去，你也收不到的，这种是很难收的，没租出去的业主人都不过来。没有任何法律上规定没有租出去可以不交。但人家不交你也没办法，只能发单子，打电话，如果金额较大或时间较长，可以发律师函，然后法院直接起诉对方，这种案子基本上是99%都是赢的，也比较简单。

看你当时的合同具体约定 一般情况下是没有任何理由可以不交 物业 费的 除非有商场的总经理签字特批

物业管理条例第七条规定，业主在物业管理活动中，履行下列义务：（五）按时交纳物业服务费用；
第六十四条，违反物业服务合同约定，业主逾期不交纳物业服务费用的，业主委员会应当督促其限期交纳；逾期仍不交纳的，物业服务企业可以向人民法院起诉。
所以，业主以商铺没有租出去为理由不交物业费，是不合理的，一旦诉讼，以此为由进行抗辩法院是不予支持的。法律规定享受了物业服务，就应当缴纳相应费用，具体费用根据物业合同来。
但根据地区的不同，很多物业都对空置房做了特别的规定，只要提供相应证明，就可按空置房缴纳相应折扣的物业费，一般都在百分之七十左右，百分之六十也是有的，具体看物业公司。